Het kan niemand zijn ontgaan: door de hoge vlucht die bitcoin en andere zogeheten cryptovaluta (digitale “valuta”) de afgelopen jaren hebben genomen staat de daarbij gebruikte blockchain-technologie volop in de belangstelling. In dit artikel wordt ingezoomd op de “disruptieve” potentie van de blockchain voor enkele voorname deelgebieden van de Nederlandse vastgoedpraktijk. Zijn veranderingen nog toekomstmuziek of staat een nieuwe revolutie voor de deur?

BIM en blockchain
De uitwisseling van informatie is essentieel voor het slagen van een bouwproject. In de afgelopen jaren hebben zich aanzienlijke veranderingen in de (digitalisering van de) informatieprocessen in de bouw voorgedaan. Met name documentmanagementsystemen en Bouw Informatie Modellen (BIM) zijn inmiddels ingeburgerd geraakt. Deze systemen verbeteren het niveau van kennisdeling van informatie over het bouwproject, waarbij informatie door de verschillende belanghebbenden ingevoegd, bijgewerkt en gewijzigd kan worden.

Ook door middel van blockchain-technologie kan informatie worden opgeslagen en gedeeld. Op dit moment is er echter nog geen sprake van het gebruik van een op blockchain gebaseerd informatiemanagementsysteem. Integendeel: de tendens is juist dat gebruik van de huidige BIM-processen steeds vaker wordt vereist. Het is daarom (nog) niet te zeggen of de BIM-werkwijze en/of de voor BIM gehanteerde systemen op termijn door op blockchain gebaseerde systemen zullen worden beïnvloed of vervangen. Dit zal afhangen van het antwoord op de vraag welke meerwaarde de blockchaintechnologie kan bieden. Blijkt die meerwaarde beperkt, dan zal de technologie op de BIM-processen naar verwachting geen of beperkte invloed uitoefenen.

Aannemingsovereenkomsten en vastgoedtransacties: smart contracts
Bij elk bouwproject worden meerdere overeenkomsten gesloten. In het traditionele bouwmodel is dat bijvoorbeeld de overeenkomst van opdracht met de architect en de aannemingsovereenkomst met de aannemer. Bij nieuwbouwprojecten worden veelvuldig koop-aannemingsovereenkomsten gesloten. Voor elke soort overeenkomst is het algemene gebruik dat partijen op schrift zetten welke prestaties tegen welke voorwaarden worden verricht. Ook is het daarbij gebruikelijk om een veelgebruikte set algemene voorwaarden, zoals de UAV 2012 of de UAV-GC overeen te komen. Voor onderwerpen waarover partijen niets regelen wordt teruggevallen op de wet.

Blockchaintechnologie kan deze gangbare contractspraktijk in potentie doen veranderen doordat de gemaakte afspraken daarmee (ook) in programmeercode kunnen worden vastgelegd. Daardoor kunnen de contracten ten dele zichzelf uitvoeren, een eigenschap die ze “smart” maakt. In een “smart” aannemingsovereenkomst wordt bijvoorbeeld geprogrammeerd dat een X aantal dagen na de overeengekomen (deel)oplevertermijn, het overeengekomen (termijn)bedrag automatisch wordt overgemaakt.

De belangrijkste kanttekening die bij het toepassen van smart contracts gemaakt moet worden heeft te maken met het feit dat (de uitvoering van) een groot aantal contractuele afspraken niet binair (“zwart-wit”) is, terwijl programmeercode dat wel is. Zo is de vraag wat partijen over en weer gerechtvaardigd mogen verwachten vaak afhankelijk van allerlei omstandigheden van het geval, die vooraf niet of nauwelijks allemaal te programmeren zijn. De verwachting is daarom dat menselijke tussenkomst bij het opstellen en het uitvoeren van smart contracts in verreweg de meeste gevallen nodig zal blijven, ook als smart contracts bij bouwprojecten of in de algemene contractspraktijk de nieuwe standaard zouden worden.

Een andere kanttekening is de onuitwisbaarheid van een in de blockchain geprogrammeerd smart contract: als partijen het erover eens zijn dat de “smart” geprogrammeerde overeenkomst in de praktijk op een bepaald punt onjuist wordt uitgevoerd, kan de code in beginsel niet achteraf worden aangepast. Daar waar deze eigenschap van blockchain bij informatie(delings)systemen als een voordeel zou kunnen werken, doordat heimelijke frauduleuze aanpassingen erdoor worden voorkomen, is dit voor de contractsprakijk naar verwachting eerder een nadeel. Het opstellen en managen van contracten blijft dus altijd (ook) mensenwerk.

Vastgoedtransacties: notarieel transport
Een derde vernieuwende toepassing van blockchain voor de vastgoedpraktijk is het overdragen van onroerend goed. Doordat blockchain uitgaat van een “peer-to-peer”-netwerk, waarin alle schakels van het netwerk (de “nodes”) een transactie valideren en opslaan, is een vertrouwde derde partij niet meer nodig om de juistheid van een transactie te waarborgen.

De vertrouwde derde partij bij vastgoedtransacties is de notaris: de wet bepaalt dat overdracht van onroerend goed alleen volbracht kan worden door notarieel transport. De wetgever heeft tussenkomst van de notaris noodzakelijk geacht “ter bescherming van het publiek” en ten behoeve van de rechtszekerheid:

(i) om de herkomst van het onroerend goed te waarborgen, (ii) om juridische gebreken in de tussen partijen geldende afspraken te voorkomen en (iii) vanwege bewijsvoordelen c.q. het voorkomen van het verlies van het bewijs. Deze elementen kunnen via een op blockchain gebaseerde registratie ook gewaarborgd worden, met als bijkomend voordeel dat de transactiekosten erdoor omlaag kunnen en dat de transactiesnelheid kan worden verhoogd. Wel is het nog maar de vraag of de waarborgen die menselijke tussenkomst daarenboven biedt, bijvoorbeeld een inschatting van de notaris over de geestesgesteldheid van een contractspartij of over wilsgebreken, door een technologisch proces kan worden vervangen. Naar verwachting zal de wetgever daarom terughoudend zijn om het vereiste van een menselijke derde partij bij vastgoedtransacties te laten vallen, zeker vanwege de vaak grote belangen die daarbij spelen. Of het daarom bij het overdragen van vastgoed in toekomst de notaris zelf zal zijn die “gepasseerd” wordt, is een vraag die in de eerste plaats ter beantwoording door de wetgever voorligt: zo lang in de wet staat dat een notariële akte vereist is, zal de huidige transactiepraktijk nog niet rigoureus veranderen.

Conclusie
In dit artikel is ingegaan op de “disruptieve” potentie van de blockchain-technologie voor enkele deelgebieden van de Nederlandse vastgoedpraktijk. Ook op andere deelgebieden dienen zich mogelijk veranderingen aan, zoals op het gebied van de registratie van vastgoed in de openbare registers of de privacywetgeving. Deze zijn hier buiten beschouwing gelaten. De algemene conclusie die gemaakt kan worden is dat grote veranderingen door blockchain nu nog toekomstmuziek zijn. Het eventuele uitblijven van een “blockchain-revolutie” in de toekomst zal echter eerder te maken hebben met juridische restricties of met de sterke positie van reeds ontstane standaarden in werkprocessen dan met de potentie van de blockchain-technologie zelf. Wel geldt ook voor die potentie dat deze niet onbegrensd is, hetgeen zich vooral uit op het gebied van “smart contracts”. Daar resulteert de “binaire” aard van programmeercode in de beperkte capabiliteit om de menselijk ingegeven contractuele afstemming en uitvoering over te nemen. Menselijk maatwerk blijft (vooralsnog) vereist. Wordt ongetwijfeld vervolgd.

Meer informatie
Heeft u vragen over dit onderwerp? Wilt u meer informatie? Neem dan contact op Wouter Smits of een van de advocaten van team Vastgoed. Zij zijn u graag van dienst.

Mei 2018