Volgens de Wet op het Primair Onderwijs (“Wpo”), de Wet op het Voortgezet Onderwijs (“Wvo”) en de Wet op de expertisecentra (“Wec”) heeft het schoolbestuur in beginsel de regie bij het realiseren dan wel renoveren van schoolgebouwen. Er zijn echter ook alternatieven mogelijk, te weten de gemeente als bouwheer dan wel het gedeeld bouwheerschap. Wij zetten de voor- en nadelen van deze alternatieven uiteen.

Uitgangspunt: schoolbestuur als bouwheer

Het uitgangspunt is dat het schoolbestuur de bouwheer is bij nieuwbouw en renovatie van scholen. Dit is neergelegd in artikel 103 Wpo, artikel 101 Wec en artikel 76n Wvo.

Het voordeel voor het schoolbestuur van bouwheer zijn is dat het binnen de financiële, bouwtechnische en welstandskaders die de gemeente stelt, zelf een schoolgebouw mag ontwikkelen dat optimaal tegemoet komt aan de wensen en eisen voortvloeiend uit de onderwijsvisie en activiteiten van de school. De gemeente heeft slechts een toetsende rol: bouwplan en begroting dienen ter goedkeuring aan het college van burgemeester en wethouders (hierna: “het college”) te worden voorgelegd.

Kortom: het schoolbestuur bepaalt zelf in hoge mate hoe het gebouw eruit komt te zien. Er is ook vaak sprake van efficiëntere besluitvorming dan wanneer de gemeente als bouwheer optreedt.

Anderzijds is het nadeel voor het schoolbestuur als bouwheer dat het meer verantwoordelijkheden draagt en daardoor meer risico’s loopt. Zo komen bijvoorbeeld budgetoverschrijdingen voor rekening en risico van het schoolbestuur als bouwheer.

Alternatieven bouwheerschap: enkele aandachtspunten

Gemeente als bouwheer

Ook de gemeente kan als bouwheer optreden. Deze keuze moet volgens de wet tussen het schoolbestuur en het college schriftelijk worden overeengekomen.

Afspraken omtrent locatie, ontwerp (architectenkeuze), exploiteerbaarheid en budget alsook de vraag omtrent het juridisch eigenaarschap worden vastgelegd in een bouwheerovereenkomst. Het schoolbestuur doet er verstandig aan om voorwaarden te koppelen aan de overdracht van het bouwheerschap en zich hierbij de vraag te stellen: op welke wijze heeft het schoolbestuur invloed op alle belangrijke besluiten voor de realisatie van het schoolgebouw?

Kortom: tussen het college en het schoolbestuur dienen duidelijke afspraken te worden gemaakt, zowel inhoudelijk als procedureel.

Met betrekking tot het juridisch eigendom nadat het schoolgebouw is gerealiseerd (lees: na oplevering van het schoolgebouw) bestaan er twee mogelijkheden:

1. De gemeente draagt het juridisch eigendom over aan het schoolbestuur (notariële akte + inschrijving kadasters); of
2. de gemeente blijft juridisch eigenaar van het gebouw en geeft het schoolgebouw in gebruik aan het schoolbestuur.

Als gekozen wordt om het juridisch eigendom bij de gemeente te houden en het schoolgebouw in gebruik te geven moeten nadere afspraken worden gemaakt over de verantwoordelijkheid rond beheer en exploitatie. Deze afspraken worden neergelegd in een gebruikersovereenkomst. Het schoolbestuur dient er op bedacht te zijn dat in een dergelijke gebruikersovereenkomst de volgende bepaling kan voorkomen: “het schoolgebouw wordt in gebruik gegeven als ware het bevoegd gezag juridisch eigenaar conform de bepalingen van de onderwijswetgeving.” Door deze bepaling ontstaat voor het schoolbestuur een gelijke situatie als bij de juridische overdracht van het schoolgebouw: het schoolbestuur is verantwoordelijk voor het beheer en in stand houden van het schoolgebouw.

Het voordeel van de gemeente als bouwheer is dat het schoolbestuur minder risico loopt. Daartegenover staat dat het schoolbestuur minder invloed heeft op de wijze waarop het schoolgebouw tot stand komt. De gemeente heeft mogelijk andere belangen dan het schoolbestuur. Zo zal het schoolbestuur meer aandacht hebben voor de binnenkant (isolatie, indeling) en zal de gemeente meer aandacht hebben voor de buitenkant en de bewaking van het bouwbudget.

Een schoolbestuur zal eerder geneigd zijn om het bouwheerschap over te dragen aan de gemeente of een gedeeld bouwheerschap aan te gaan wanneer er sprake is van een complex en omvangrijk project, bijvoorbeeld als het gebouw na oplevering door meerdere partijen zal worden gebruikt. Daarvoor zal het schoolbestuur veelal de benodigde expertise niet in huis hebben.

Gedeeld bouwheerschap

Bij een gedeeld bouwheerschap zijn de partijen allen verantwoordelijk voor hun eigen bouwdeel. Dat beperkt de risico’s en tegelijkertijd blijft iedere partij invloed houden op de realisatie van het (school)gebouw. De partijen hebben gedeelde belangen. Een belangrijke voorwaarde voor succes is periodiek overleg en goede communicatie tussen de partijen. Het maken van goede procesafspraken is daarom onontbeerlijk.

Indien het gebouw niet uitsluitend is bedoeld als schoolgebouw maar als multifunctionele accommodatie (“MFA”), kan “een derde partij” het bouwheerschap op zich nemen. Denk hierbij aan de gemachtigde/eigenaar van een niet-schoolgedeelte van de MFA.

Hierbij nog een zijstap naar het juridisch eigenaarschap. Ook gedeeld eigenaarschap is mogelijk. Na oplevering wordt een MFA in de regel kadastraal gesplitst door het opmaken van een splitsingsakte en de inschrijving daarvan in de openbare registers. In dit verband wordt vaak een Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. Wat ook mogelijk is dat de eigendom bij één partij berust en er wordt gekozen voor (mede)gebruik / verhuurconstructies. Een kadastrale splitsing is dan niet noodzakelijk.

Samenvattend zijn belangrijke redenen om te kiezen voor gedeeld bouwheerschap:

• er zijn meerdere partijen die bepaalde voorzieningen willen delen;
• er valt financieel voordeel te behalen bij een gezamenlijke opdrachtverlening;
• het bouwproject is omvangrijk en complex;
• het schoolbestuur heeft niet de kennis en ervaring om als enig bouwheer een dergelijk project te realiseren;
• risicospreiding voor de realisatie van het gebouw.

Conclusie

Het uitgangspunt op grond van de onderwijswetten is dat het bouwheerschap bij het schoolbestuur ligt. De gemeente heeft dan slechts een toetsende rol. Dit laat onverlet dat het schoolbestuur met de gemeente kan overeenkomen dat de gemeente als bouwheer optreedt. Daarnaast kan gedacht worden aan gedeeld bouwheerschap van schoolbestuur, gemeente en eventueel ook derden. Met name bij de alternatieve varianten voor het bouwheerschap is het belangrijk dat partijen goede inhoudelijke en procesafspraken maken. Deze afspraken dienen ervoor te zorgen dat het schoolbestuur invloed houdt op het bouwproces en de daarbij te maken keuzes.

Meer weten?

Voor het beantwoorden van uw vragen over het bouwheerschap bij de realisatie van een schoolgebouw zijn de vastgoedadvocaten van team Onderwijs u graag tot dienst.