In de praktijk komt het bij gebiedsontwikkelingen en vastgoedtransacties voor dat contractueel afstand wordt gedaan van het recht om op te komen tegen overheidsbesluiten aangaande het desbetreffende project. Denk bijvoorbeeld aan bezwaar en beroep tegen een omgevingsvergunning. Afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden kan de voortgang van het project bespoedigen, hetgeen de betrokken private partijen, zoals aannemers en projectontwikkelaars, aantrekkelijk voorkomt. In een vonnis van de rechtbank Limburg van 28 februari 2018 (hierna: de rechtbank) wordt echter wederom bevestigd dat aan hen geen volledige vrijheid toekomt bij het maken van dergelijke afspraken.

Feiten
Kettingbeding

De kwestie waarover de rechtbank zich uitsprak ging over een kettingbeding in de leveringsakte van een woning. Het beding, dat aan elke opvolgende koper doorgegeven diende te worden, bepaalde dat deze nooit enige bezwaren van welke aard dan ook en bij welke overheidsinstantie dan ook in zou dienen in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied, ten aanzien van bepaalde agrarische bedrijven. Op overtreding werd een boete gesteld.

Beoordeling
Afstand bezwaar en beroep

De rechtbank is van oordeel dat met dit beding (slechts) afstand werd gedaan van rechtsbescherming op grond van de Algemene wet bestuursrecht, waarschijnlijk omdat de tekst spreekt van afstand van “bezwaren”. Hoewel de rechtbank erkent dat partijen contractsvrijheid hebben en dus in beginsel de vrijheid hebben om afstand te doen van deze rechtsbeschermingsmogelijkheden, oordeelt de rechtbank dat het beding in strijd is met de fundamentele rechtsbeginselen en daardoor met de openbare orde. Dit oordeel heeft verstrekkende consequenties: het beding is nietig, waardoor het beding tussen partijen nooit heeft gegolden, ongeacht de wil van partijen daaromtrent.

Wanneer nietigheid?

De rechtbank komt op basis van een drietal omstandigheden tot het oordeel dat het kettingbeding niet door de beugel kon:

• het beding legt niet alleen beperkingen op aan de contractuele wederpartij, maar ook aan alle rechtsopvolgers, zodat het beding ook “derden” af wil houden van rechtsbescherming;
• het beding kent een dwangelement, ook voor deze derden, doordat er boetes op niet-nakoming worden gesteld;
• het beding kent geen aanvaardbare afbakening: het ziet op een open verzameling aangelegenheden voor een onbeperkte periode.

In hun onderlinge samenhang leiden deze omstandigheden volgens de rechtbank tot nietigheid. Omdat de rechtbank de nietigheid onderbouwt door te verwijzen naar de fundamentele rechtsbeginselen, wordt de lijn bevestigd die eerder is uitgezet in Hof Amsterdam 16 augustus 2007, ECLI:NL:GHAMS:2007:BC1167, Rb. ‘s-Gravenhage 14 november 2012, ECLI:NL:RBSGR:2012:BY3453 en Hof ‘s-Hertogenbosch 9 mei 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:2096. Ook in die uitspraken was sprake van (te) algemene en onbepaalde bedingen die door strijd met de fundamentele rechtsbeginselen niet konden gelden.

Conclusie
Voorop staat dat het niet verboden is om overeen te komen dat afstand wordt gedaan van rechtsbeschermingsmogelijkheden, zoals bezwaar en beroep. Een beding met die strekking moet echter wel voldoende concreet omschreven zijn. Als het beding naar tijd en onderwerp niet of nauwelijks beperkt is, is de kans groot dat het beding nietig is, waardoor het in het geheel geen toepassing vindt. Dit geldt te meer als op niet-naleving sancties worden gesteld en als het beding ertoe strekt (ook) derden te binden. Wie rechtsbeschermingsmogelijkheden wil beperken om redenen van efficiency bij een project, zal er dus voor moeten waken dat de gekozen aanpak niet uiteindelijk tot het tegendeel leidt.

Meer informatie
Heeft u vragen over dit onderwerp of wilt u meer informatie? Neem dan contact op met een van onze bouwrecht specialisten. Zij zijn u graag van dienst.

April 2018