Das Zurückbehaltungsrecht des Bauunternehmers: Die Befugnis des Bauunternehmers, das von ihm errichtete Bauwerk in Gewahrsam zu halten, bis sein Auftraggeber die fälligen Rechnungen beglichen hat. Ein starkes Druckmittel des Bauunternehmers, seinen Auftraggeber doch noch zur Bezahlung zu bewegen.
Wie gestaltet sich die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts seitens des Bauunternehmers im Falle der Insolvenz seines Auftraggebers? In diesem Beitrag werden einige wichtige Aspekte beleuchtet, auf die ein Bauunternehmer bei der Ausübung seines Zurückbehaltungsrechts im Falle der Insolvenz seines Auftraggebers achten muss.
Voraussetzungen für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts
Die Zurückbehaltung der Sache impliziert bereits, dass der Unternehmer für die Ausübung seines Zurückbehaltungsrechts die tatsächliche Verfügungsmacht über das Bauwerk haben muss. Daneben muss es für Dritte deutlich sein, dass der Bauunternehmer das Zurückbehaltungsrecht an dem von ihm errichteten Bauwerk ausübt. Dies ist dadurch möglich, dass um das Bauwerk herum ein Zaun mit dem Hinweis aufgestellt wird, dass der Bauunternehmer sein Zurückbehaltungsrecht ausübt. Ferner ist es sinnvoll, das Zurückbehaltungsrecht zum Zwecke der diesbezüglichen Erkennbarkeit für Pfändungs- bzw. Hypothekengläubiger auch ins Grundbuch einzutragen; eine Voraussetzung ist dies allerdings nicht.
Insolvenz
Auch im Falle der Insolvenz des Auftraggebers kann der Bauunternehmer im Prinzip sein Zurückbehaltungsrecht ausüben, siehe Artikel 60 Absatz 1 niederländische Insolvenzordnung (Faillissementswet / Fw). Der Bauunternehmer kann sich bei einer erfolgreichen Ausübung des Zurückbehaltungsrechts grundsätzlich vorrangig aus dem Erlös des Bauwerks befriedigen. Der Bauunternehmer kann sich jedoch nicht sogleich nach Anmeldung seiner Forderung zur Feststellung beim Insolvenzverwalter reich rechnen.
Die einzelnen Aspekte werden anhand der folgenden vier möglichen Szenarios erläutert.
Vier Szenarios
Szenario 1: Der Insolvenzverwalter entspricht der Forderung des Bauunternehmers
Wird die Forderung des Bauunternehmers anerkannt und reicht die Insolvenzmasse aus, um die Forderung des Bauunternehmers zu erfüllen, kann der Insolvenzverwalter beschließen, die zurückbehaltene Sache von dem Bauunternehmer nach Erfüllung der Forderung herauszuverlangen.
Diese Situation kann auftreten, wenn sich Käufer beim Insolvenzverwalter gemeldet haben und der Verkauf im Interesse der Insolvenzmasse geschieht. Nach Begleichung der Forderung des Bauunternehmers erlischt das Zurückbehaltungsrecht des Bauunternehmers und kann der Insolvenzverwalter das Bauwerk an den Käufer verkaufen.
Bitte beachten Sie: In vielen Insolvenzverfahren reicht die Insolvenzmasse nicht aus, um die Forderung des Bauunternehmers zu erfüllen. Der Insolvenzverwalter wird sich dann eher entschließen, das Bauwerk herauszuverlangen und zu verkaufen (Szenario 2).
Szenario 2: Der Insolvenzverwalter verlangt das zurückbehaltene Bauwerk heraus und leitet den Verkauf ein
Gemäß Artikel 60 Absatz 2 niederländische Insolvenzordnung besitzt der Insolvenzverwalter die Befugnis, das Bauwerk nach entsprechender Ermächtigung des Insolvenzrichters herauszuverlangen und zu verkaufen. Der Bauunternehmer ist verpflichtet, daran mitzuwirken. Er behält allerdings sein Recht, sich mit Vorrang gegenüber nicht bevorrechtigten weiteren Gläubigern aus dem Erlös zu befriedigen.
Davon unberührt bleibt die Beteiligung des Bauunternehmers an der Umlage der Insolvenzkosten. Dies bedeutet konkret, dass erst nach der Bezahlung der Vergütung des Insolvenzverwalters und soweit dann noch etwas übrigbleibt die Bezahlung an den Bauunternehmer stattfindet. Außerdem erfolgt die Bezahlung an den Bauunternehmer erst am Ende der Insolvenzabwicklung.
Szenario 3: Der Bauunternehmer verkauft das Bauwerk
Der Bauunternehmer kann die Sache auch selbst verkaufen, wenn der Insolvenzverwalter den Verkauf nicht betreibt. Der Bauunternehmer hat dem Insolvenzverwalter zunächst eine angemessene Frist zu setzen, um die Forderung zu erfüllen (Szenario 1) oder die Sache herauszuverlangen und zu verkaufen (Szenario 2). Erfüllt der Insolvenzverwalter diese Forderung nicht innerhalb der gesetzten Frist, kann der Bauunternehmer das Bauwerk – ausgehend davon, dass es nicht mit einer Hypothek belastet ist – selbst verkaufen. Bei Vorliegen einer Hypothek gilt Szenario 4.
Der Bauunternehmer muss allerdings innerhalb von 14 Tagen nach Verstreichen der oben genannten Frist den Insolvenzverwalter mittels Zustellungsurkunde des Gerichtsvollziehers davon in Kenntnis setzen, dass er das Bauwerk verkaufen wird. Die Zustellungsurkunde des Gerichtsvollziehers ist anschließend beim Grundbuchamt zu registrieren. Versäumt der Bauunternehmer dies, erlischt sein Recht zum Verkauf.
Der Vorteil eines eigenhändigen Verkaufs des Bauwerks liegt für den Bauunternehmer darin, dass der Bauunternehmer sich nicht an den Insolvenzkosten beteiligt und er nicht wie beim Szenario 2 die Abwicklung der Insolvenz abwarten muss, bis die Leistung an ihn erfolgt.
Anders als bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts außerhalb der Insolvenz ist es so, dass der Bauunternehmer nicht zunächst einen Vollstreckungstitel (Urteil) bei einem Gericht (der Rechtbank) oder Schiedsgericht für den Verkauf des Bauwerks einholen muss.
Szenario 4: Der Hypothekengläubiger verkauft das Bauwerk
Neben dem Bauunternehmer als Zurückbehaltungsberechtigten hat auch der Hypothekengläubiger (oft die finanzierende Bank) das Recht, den Verkauf vorzunehmen (sofortige Vollstreckung). Als so genannter „Separatist“ besitzt er ein Absonderungsrecht und kann er seine Rechte so ausüben, als ob keine Insolvenz vorliegt. Der Insolvenzverwalter wird demnach dem Hypothekengläubiger zunächst eine angemessene Frist für den Verkauf setzen müssen, bevor er selbst den Verkauf betreiben kann (Artikel 58 Fw).
Im Falle des Verkaufs durch den Hypothekengläubiger ist wegen des Vorrechts des Bauunternehmers als Zurückbehaltungsberechtigter der Letztgenannte als Erster aus dem Nettoerlös zu befriedigen (Artikel 3:292 BW). Anschließend ist der Hypothekengläubiger an der Reihe. Der Betrag, der dann noch übrigbleibt, gelangt in die Insolvenzmasse des Insolvenzverwalters.
Weil der Verkauf auch hier nicht über die Insolvenzmasse verläuft, muss sich der Zurückbehaltungsberechtigte nicht an der Umlage der Insolvenzkosten beteiligen, und kann er sich aus dem Nettoerlös befriedigen.
Dem Bauunternehmer ist allerdings zu empfehlen, Rücksprache mit dem Hypothekengläubiger zu halten. Wenn der Bauunternehmer den Verkauf des Bauwerks vornimmt (Szenario 3), das mit einer Hypothek belastet ist, wird der zu erwartende Erlös des Bauwerks niedriger ausfallen. Auch nach dem Verkauf des Bauwerks kann der Hypothekengläubiger nämlich im Prinzip seine Hypothek verwerten.
Schlussfolgerung
Auch in der Insolvenz kann der Bauunternehmer sein Zurückbehaltungsrecht weiterhin ausüben. Der Bauunternehmer ist dann allerdings, falls der Verkauf über die Insolvenzmasse verläuft, verpflichtet, sich an der Umlage der Insolvenzkosten zu beteiligen. Dies kann zur Folge haben, dass der Bauunternehmer praktisch mit leeren Händen dastehen wird. Soweit seine Forderung dagegen ganz oder teilweise erfüllt werden kann, muss der Bauunternehmer zunächst die Insolvenzabwicklung abwarten, bevor seine Forderung erfüllt wird.
Es ist daher auch ratsam, dem Insolvenzverwalter auf jeden Fall eine angemessene Frist zu setzen, um die Forderung des Bauunternehmers doch noch zu erfüllen (Szenario 1) oder die Sache herauszuverlangen und zu verkaufen (Szenario 2).
Falls der Insolvenzverwalter die Forderung nicht innerhalb der gesetzten Frist erfüllt oder das Bauwerk herausverlangt und verkauft, kann der Bauunternehmer im Prinzip den Verkauf betreiben. Ist das Bauwerk auch mit einer Hypothek belastet, wird der Bauunternehmer mit dem Hypothekengläubiger, der auch die sofortige Vollstreckung vornehmen kann, Rücksprache über den Verkauf des Bauwerks halten müssen.
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