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In einem überraschend praxisorientierten Urteil hat der Hoge Raad vergangenen Freitag eine Entscheidung in der Diskussion über eine vorübergehende Mietermäßigung bei Laden- und Gaststättenbetrieben während der Coronapandemie gefällt.

Der Hoge Raad bestätigt in seiner Entscheidung die Linie, die in unteren Instanzen bereits abzusehen war, nämlich dass Mieter von Laden- und Gaststättenbetrieben sowie Hotels durchaus Anspruch auf eine Ermäßigung haben können. Im Gegensatz zur Rechtsprechung vieler unteren Instanzen urteilt der Hoge Raad, dass staatliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Coronapandemie nicht als ein rechtlicher Mangel an der Mietsache anzusehen sind. Allerdings kann diese Coronapandemie als ein unvorhergesehener Umstand betrachtet werden. Der Hoge Raad erwägt, dass staatliche Maßnahmen im Zusammenhang mit der Coronapandemie ein außergewöhnlicher, die Gesundheit der Bürger betreffender Umstand allgemeiner Art sind, die Mieter und Vermieter nicht in Mietverträgen berücksichtigt haben, die vor dem 15. März 2020 geschlossen wurden. Bei Mietverträgen, die nach dem 15. März 2020 geschlossen wurden, ist von Fall zu Fall zu prüfen, ob ein Anspruch auf Mietermäßigung besteht.

Befristete Ermäßigung der Miete

Der niederländische Oberste Gerichtshof (Hoge Raad) schließt sich dem Gedanken an, dass das Wertverhältnis zwischen den gegenseitigen Leistungen gestört ist, was weder dem Mieter noch dem Vermieter zuzurechnen ist. Die finanziellen Lasten sind zwischen dem Mieter und dem Vermieter aufzuteilen.

Es besteht jedoch kein automatischer Anspruch auf eine Ermäßigung oder auf einen Pauschalbetrag. Die Mietermäßigung kommt erst in Betracht, wenn der Mieter nachweisen kann, dass er einen Umsatzverlust im Vergleich zum selben Zeitraum vor der Coronapandemie erlitten hat. Auch sind (teilweise) die dem Mieter gewährten Beihilfen zur Deckung der Fixkosten (tegemoetkoming vaste lasten / TVL) zu berücksichtigen.

Berechnung der Ermäßigung

Die Ermäßigung wird anhand einer bestimmten Formel berechnet:

(Vereinbarte Miete – Teil der TVL-Beihilfe, der der Miete zugerechnet wird) x Prozentsatz Umsatzeinbuße x 50%.

Maßarbeit ist noch immer möglich, da von der Formel aufgrund von Umständen abgewichen werden kann, die beispielsweise in der Eigenschaft als Mieter oder Vermieter oder in der Finanzlage der Parteien liegen. Die Voraussetzungen für eine solche Ausnahme werden wahrscheinlich nicht oft gegeben sein, so dass die Formel als Ausgangspunkt dienen wird.

Ein Anspruch auf Ermäßigung besteht nicht nur für Zeiten, in denen der Betrieb geschlossen werden muss (harter Lockdown), sondern auch, wenn andere staatliche Maßnahmen Anwendung finden (unter anderem Empfehlungen), durch die die Nutzung der Mietsache nicht oder nur in geringem Maße ermöglicht wird. Dazu gehört auch, dass als Folge staatlicher Maßnahmen kein oder viel weniger Publikum die Mietsache aufsucht.

Praxis

Das Urteil ist für die Praxis sehr wichtig. Vor allem deshalb, weil die unteren Instanzen über die Art und Weise der Berechnung der Ermäßigung sehr uneinheitlich entschieden hatten. Die Gerichte hatten verschiedene Formeln herangezogen. Die Marktparteien warteten daher schon ungeduldig auf die jetzige Entscheidung. Das Urteil schafft nicht in allen Diskussionspunkten Klarheit, wohl aber in den meisten.

Haben Sie Fragen zu dieser Entscheidung des Hoge Raad? Wenden Sie sich dann bitte an eines der Mitglieder aus unserem Anwaltsteam Mietrecht.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Luc Golsteijn oder an einen der Anwälte des Teams Mietrecht.

 

Dezember 2021