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Auch bei der Abwicklung eines Nachlasses tauchen oft mietrechtliche „Probleme“ auf: ein Mietvertrag, den der Erblasser zu Lebzeiten geschlossen hat.

War der Erblasser Mieter, wird der Mietvertrag oft mit einer gewissen Eile gekündigt, woraufhin festgestellt werden kann, welche Forderung der Vermieter möglicherweise gegen den Nachlass hat.

Wenn die Immobilie aus dem Nachlass vermietet ist, hängt es von den Umständen des Einzelfalles ab, ob es sinnvoll ist, das Mietverhältnis zu kündigen, und ob dies überhaupt möglich ist. Dieser Artikel enthält eine Übersicht der relevanten Aspekte.

Vorbemerkungen

Aus Artikel 7:229 BW Absatz 1 geht hervor, dass der Tod des Mieters oder Vermieters das Mietverhältnis nicht enden lässt. Für Wohnräume kann davon nicht abgewichen werden, wohl aber für Gewerberäume (mit Genehmigung durch den Kantonrichter).

Dass das Mietverhältnis nicht durch den Tod des Mieters oder Vermieters endet, bedeutet nicht, dass das Mietverhältnis uneingeschränkt weiterläuft. Dies wird im Folgenden näher erläutert.

Der Erblasser war Mieter

Die Erben haben die Pflicht, Verbindlichkeiten nicht zu weit ansteigen zu lassen und somit meist den Mietvertrag möglichst rasch zu kündigen.

Gewerberäume

Für Gewerberäume gilt, dass der Nachlassabwickler im Todesfall die Möglichkeit hat, die Miete innerhalb von sechs (6) Monaten nach dem Ableben mit einer Kündigungsfrist von sechs (6) Monaten zu kündigen. Dieses Recht besteht nur, wenn im Mietvertrag keine Befugnis für den Mieter, den Gewerberaum einem Dritten zur Nutzung zu überlassen, vereinbart wurde.

Wohnräume

Ist kein Mitmieter vorhanden, gilt die Grundregel, dass die Miete von Rechts wegen am Ende des zweiten Monats nach dem Tod des Erblassers endet. Das Mietverhältnis kann jedoch zum Ende des ersten Monats nach dem Ableben gekündigt werden; von dieser Bestimmung darf nicht zum Nachteil der Erben abgewichen werden. Es ist möglich, dass festgelegt wurde, dass das Mietverhältnis nicht von Rechts wegen zwei (2) Monate nach dem Ableben endet. Dann ist es von Bedeutung, den Mietvertrag umgehend zu kündigen und die Wohnung zu räumen.

Gibt es einen Mitmieter (z.B. einen Ehegatten/eingetragenen Partner), setzt dieser das Mietverhältnis nach dem Ableben fort. Der Mitmieter hat allerdings die Möglichkeit, das Mietverhältnis innerhalb von sechs (6) Monaten nach dem Ableben mit Wirkung ab dem ersten Tag des zweiten Monats nach der Kündigung zu kündigen.

Der Erblasser war Vermieter

War der Erblasser Vermieter, endet das Mietverhältnis ebenfalls nicht automatisch mit dem Tod. Manchmal sind die Mieterträge durchaus gewünschte Einkünfte für den Nachlass. Manchmal bringen vermietete Immobilien beim Verkauf mehr ein als leer stehende Immobilien. Dies ist insbesondere bei gewerblichen Immobilien häufig der Fall.

Manchmal ist es jedoch wünschenswert, den Mietvertrag zu beenden, z.B. wenn zu geschäftlich nachteiligen Bedingungen vermietet wird, oder im Falle von Wohnraum, der in unvermietetem Zustand mehr einbringt als in vermietetem Zustand. Diese Beurteilung obliegt dem Nachlassabwickler. Anschließend ist fraglich, ob es tatsächlich möglich ist, den Mietvertrag zu kündigen.

Ist eine Beendigung möglich?

Bei Wohnräumen kann der Mieterschutz ein erhebliches Hindernis darstellen. Dasselbe gilt, wenn auch in geringerem Maße, bei Geschäftsräumen. Natürlich kann der Vertrag in beiden Fällen immer im gegenseitigen Einvernehmen beendet werden. Ferner sind immer die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, um bestimmen zu können, ob eine Beendigung möglich ist. Es ist nicht möglich, ein Patentrezept zu formulieren. Wohl gibt es ein Beispiel aus der Rechtsprechung.

In diesem Beispiel war es wünschenswert, dass Wohnraum in unbewohntem Zustand verkauft werden sollte. Der Mieter war an sich schon bereit, die Wohnung zu verlassen, und hatte auch bereits anderen Wohnraum gefunden. Er besaß jedoch nicht die Mittel, um diesen Wohnraum zu bezahlen. Der Nachlassverwalter kam auf die Idee, er könne dem Bewohner aus dem Nachlass Geld leihen, womit dieser ein Jahr lang die Miete seines neuen Wohnraums bezahlen konnte. Der Kantonrichter hat in dieser spezifischen Rechtssache geurteilt, dass ein begründeter Grund vorlag, diese Konstruktion im Interesse der Nachlassabwicklung für zulässig zu erachten.

Ferner ist es interessant zu prüfen, ob es innerhalb des Aufgabenbereichs eines Abwicklers möglich ist, die Immobilie neu zu vermieten, wenn der Mietvertrag nach dem Ableben endet. In einer Sache, in der die Immobilie zum Zeitpunkt des Ablebens nicht mehr verpachtet wurde, hat der Gerichtshof geurteilt, dass der Testamentsvollstrecker nicht erneut vermieten durfte. In diesem Fall läge in der Handlung eine Verfügungshandlung anstelle einer Verwaltungshandlung, ohne dass dies notwendig war, um die Nachlassverbindlichkeiten zu berichtigen. Dies gehörte nicht zu seinem Aufgabenbereich.

In einem anderen Fall wurde jedoch im Hinblick auf eine Wohnung, die zum Zeitpunkt des Ablebens vermietet wurde und deren Mietverhältnis nach dem Tod endete, eine andere Schlussfolgerung gezogen: Die erneute Vermietung wurde als Verwaltungstätigkeit des Testamentsvollstreckers gesehen und war damit erlaubt.

Schlussfolgerungen

Die obigen Ausführungen zeigen, dass ein Abwickler zügig tätig werden muss, wenn ein Mietvertrag vorliegt. In vielen Fällen wird er energisch und umgehend die Kündigung anstreben müssen. War der Erblasser Vermieter, können die Erträge für die Abwicklung möglicherweise günstig sein. Die Kündigung wird oft schwieriger sein, wenn der Mieter nicht ohne weiteres bestrebt ist, eine Beendigung im gegenseitigen Einvernehmen zu erreichen. Darüber hinaus hat sich der Abwickler beim Abschluss eines neuen Mietvertrages nach dem Ableben zu fragen, ob diese Handlung zu seiner Verwaltungstätigkeit gehört.

 

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November 2021