Skip to main content

Een jaar geleden, op 26 november 2021, wees de Hoge Raad het Didam-arrest. Daarin oordeelde de Hoge Raad dat een overheid die van plan is om een onroerende zaak te verkopen, mededingingsruimte moet bieden aan andere (mogelijk) geïnteresseerden. De enige uitzondering op deze hoofdregel is als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs kan worden aangenomen dat er maar één serieuze gegadigde voor de gronduitgifte in aanmerking komt.

Het Didam-arrest sloeg in als een bom. Nu, een jaar later, maken wij voor u de balans op. Dat doen we via dit blog, maar ook uitgebreider in deze annotatie. Wij bespreken de rechtsontwikkeling aan de hand van drie onderwerpen: (1)  de  gevolgen van het arrest voor al gesloten overeenkomsten, (2) het beroep op de uitzondering en de bijzondere positie van woningcorporaties, en (3) de uitwerking van het arrest bij gerechtvaardigd gewekt vertrouwen.

1) Al gesloten overeenkomsten

Dé vraag die vanaf het moment van het wijzen van het Didam-arrest boven de markt hing, was hoe zou worden omgegaan met al gesloten overeenkomsten. Zijn die aantastbaar? En zo ja, zijn ze dan nietig of vernietigbaar? Na een jaar Didam kunnen we voorzichtig concluderen dat een hausse aan rechtszaken is uitgebleven. Al gesloten overeenkomsten lijken voor het overgrote deel te worden gerespecteerd. Rechters lijken bovendien weinig te voelen voor het nietig verklaren of vernietigen van overeenkomsten. Zelfs als een rechter vindt dat een overheid bij een overeenkomst van vóór het Didam-arrest mededingingsruimte had moeten bieden, zoekt de rechter geregeld de oplossing in maatwerk, bijvoorbeeld door de overheid alsnog de kans te geven om het voornemen tot verkoop te publiceren. Zolang niet aan het Didam-arrest is voldaan, legt de rechter dan een verbod op om uitvoering te geven aan de overeenkomst. 

2) Het beroep op de uitzondering en de bijzondere positie van woningcorporaties

Het beroep op de door de Hoge Raad geformuleerde uitzondering domineerde de rechtspraak van het afgelopen jaar. Dat is ook niet vreemd, omdat veel overheden en marktpartijen op het moment van het wijzen van het Didam-arrest al een eind met elkaar op weg waren. De rechtspraak over het beroep op de uitzondering heeft ons veel geleerd over de reikwijdte van het Didam-arrest. Zo is een beroep op de uitzondering mogelijk als zelfstandige ontwikkeling van een perceel niet mogelijk is, als een perceel nodig is om natuurdoelen of andere beleidsdoelstellingen te realiseren, en als een overheid medewerking wil verlenen aan een bedrijfsverplaatsing . De woningcorporaties vormen daarbij een klasse apart. Uit de rechtspraak tot nu toe volgt namelijk het beeld dat rechters het beroep op de uitzondering vrijwel direct aanvaarden, omdat woningcorporaties kwalificeren als toegelaten instelling in de zin van de Woningwet en gemeentes met hen prestatieafspraken maken over de bouw van sociale (huur)woningen.

Wilt u exact weten in welke gevallen het beroep op de uitzondering tot nu toe is aanvaard en waarom? Lees dan het complete overzicht in deze annotatie.

3) Gelijkheidsbeginsel of vertrouwensbeginsel?

Rest de vraag hoe het Didam-arrest zich verhoudt tot gerechtvaardigd gewekte verwachtingen. Ook over die vraag hebben zich inmiddels verschillende rechters gebogen. Uit de uitspraken volgt de duidelijke lijn dat het Didam-arrest geen vrijbrief vormt om te handelen in strijd met gewekte verwachtingen. Zo mocht de gemeente Zevenaar een al gestarte uitgifteprocedure niet zomaar vanwege het Didam-arrest stopzetten. Dat gerechtvaardigd gewekte verwachtingen wel serieus moeten worden genomen en zelfs kunnen leiden tot een één-op-één gunning, bewijst het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba in de uitspraak van 7 september 2022. Daar slaagde een beroep op het vertrouwensbeginsel en werd het land Aruba bevolen om aan de eiser in kwestie een overeenkomst aan te bieden, ondanks dat er geen mededingingsruimte was geboden. Het Didam-arrest is dus niet allesoverheersend.

4) Vooruitblik

Het Didam-arrest zorgde voor een bewogen jaar. Er zijn duidelijke piketpalen geslagen, maar we moeten ook constateren dat we er nog niet zijn. Zo is de principiële vraag naar de nietigheid of vernietigbaarheid van overeenkomsten nog steeds onbeantwoord. Hopelijk houdt het Hof ‘s-Hertogenbosch – waarnaar het Didam-arrest ter verdere behandeling is verwezen – ons daarover niet al te lang meer in spanning.

Wordt dus vervolgd.

Meer weten?

Een uitgebreide bespreking van de rechtsontwikkeling na één jaar Didam vindt u in de ‘Overzichtsannotatie: één jaar Didam-arrest’ van Anouk Hofman. Samen met Vera Brouns schreef zij eerder het artikel ‘Overheid moet gelijke kansen bieden bij gronduitgifte’.

Neemt u gerust contact op met Anouk of Vera als u naar aanleiding van deze publicatie vragen heeft.