Skip to main content

Is het terecht dat de huurder en de verhuurder een dubbele  bemiddelingsfee moeten betalen aan boekingsplatforms à la Airbnb? Dat is toch in strijd met het courtageverbod? Betreft dat geen oneerlijke handelspraktijk? Is Airbnb een bemiddelaar? Wanneer is er sprake van korte termijn verhuur?
In een recente uitspraak van de Hoge Raad werd enkel de laatste vraag niet beantwoord.

Airbnb bemiddelaar?

Airbnb is een digitaal platform voor de verhuur en boeking van accommodaties. Met name kortetermijnverhuur van woningen (huizen, appartementen, studio’s, hotelkamers, …). Wanneer een boeking via het platform plaatsvindt brengt zij zowel bij de verhuurder als de huurder kosten in rekening. Volgens de Hoge Raad kenmerkt een platform zoals dat van Airbnb zich erdoor dat het platform het mogelijk maakt om overeenkomsten tussen gebruikers van het platform tot stand te brengen. Daarnaast ontvangt de exploitant een vergoeding bij de totstandkoming van een overeenkomst tussen deze gebruikers. Ook kunnen gebruikers uitsluitend met elkaar in contact treden via het platform. Dat impliceert volgens de Hoge Raad dat de exploitant een tussenpersoon is en zijn werkzaamheden bemiddeling in de zin van artikel 7:425BW zijn.

Courtageverbod van toepassing op kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties?

De overeenkomst tussen degene die de accommodatie aanbiedt op Airbnb en degene die een accommodatie boekt, is een huurovereenkomst. Volgens de Hoge Raad volgt uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:417 lid 4BW niet dat het altijd ongeoorloofd is om als tweezijdig bemiddelaar het loon volgens een bepaalde verdeelsleutel in rekening te brengen bij verschillende opdrachtgevers. In het geval van huur van onroerende zaken heeft de wetgever er echter voor gekozen om in de wet op te nemen dat aan de huurder geen loon in rekening mag worden gebracht. Daarmee voorkomt men dat aan beide partijen de maximale courtage in rekening wordt gebracht.

Wetsgeschiedenis?

In de wetsgeschiedenis is geen aandacht besteed aan de vraag of kortetermijnverhuur van een woning of een gedeelte daarvan voor niet-bewoningsdoeleinden ook onder deze regel valt. De Hoge Raad heeft nu uitgemaakt dat dit niet het geval is. Bij kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties mag een platform zoals Airbnb het loon dus zowel bij de huurder als verhuurder halen. Oftewel aan beide partijen bemiddelingskosten rekenen.

Onredelijk beding?

Aangezien Airbnb de servicekosten voor de huurder in haar boekingsvoorstel specificeert, is volgens de Hoge Raad geen sprake van een oneerlijke handelspraktijk als bedoeld in artikel 6:193bBW, evenmin als dit in strijd is met Richtlijn 93/13/EEG inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

Kortetermijnverhuur?

Diverse claimorganisaties hebben de laatste tijd een aanzienlijke hoeveelheid procedures aanhangig gemaakt tegen Airbnb. Het belangrijkste discussiepunt is daarbij veelal het courtageverbod. Dat element is nu beslecht. De markt hoopte echter dat de Hoge Raad zich eindelijk ook zou uitlaten over de precieze definitie van kortetermijnverhuur. Nergens is een definitie ervan te vinden. We komen die term namelijk niet in het BW tegen, en dat geeft nog wel eens aanleiding voor discussies.

Wetsartikel?

Het enige aanknopingspunt is wetsartikel 7:232 lid 2BW, dat bepaalt dat Afdeling 7.4.5 BW niet van toepassing is op ‘een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is.’ In de rechtspraak over het gebruik van recreatie- en vakantiewoningen wordt in sommige gevallen wél geoordeeld dat sprake is van huur die naar zijn aard van korte duur is, maar in andere gevallen dan weer dat dit niet het geval is. Een eenduidige, harde lijn valt tot nu toe niet te trekken. De Hoge Raad heeft zich jammer genoeg niet ertoe laten verleiden om te verduidelijken of, en zo ja, in welke gevallen kortetermijnverhuur van vakantieaccommodaties onder de werking van artikel 7:232 lid 2 BW valt. Voorlopig blijft een beoordeling van geval tot geval dus nog noodzakelijk. Er blijft dus nog wat ruimte voor discussies en procedures over dit onderwerp.

 

Meer informatie?

Wilt u nou meer weten over dit onderwerp? Neem dan contact op met Steven Dassen.

 

 

 

Februari 2022