Private partijen die voor eigen rekening en risico een (her)ontwikkeling onderzoeken zijn in hun planvorming in eerste instantie veelal op zoek naar enige zekerheid. Zij wensen daarom vaak zo snel mogelijk over een exploitatieovereenkomst te beschikken.

De overheid moet aan de andere kant ook kostenverhaal zekerstellen. Sinds 1 juli 2008 verplicht de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro), afdeling 6.4 (ook wel grondexploitatiewet of Grexwet genoemd) gemeenten immers tot kostenverhaal en het stellen van locatie-eisen bij particuliere grondexploitatie. Het stelsel heeft rechtszekerheid ten doel.

Er is ruimte voor een gemengd stelsel voor kostenverhaal met zowel een privaatrechtelijk (via een overeenkomst) als publiekrechtelijk (via een exploitatieplan) spoor. Een exploitatieplan is verplicht, tenzij het kostenverhaal anderszins – bijvoorbeeld via een overeenkomst – is verzekerd. De privaatrechtelijke weg heeft voor de gemeente vaak de voorkeur.

In de praktijk wordt hier invulling aan gegeven door het aangaan van anterieure (of posterieure) exploitatie-overeenkomsten.

Exploitatieovereenkomst

(Her)ontwikkeling gaat gepaard met werkzaamheden en voorzieningen, zoals planontwikkeling, een bestemmingsplanprocedure, aanleg van wegen, groenvoorzieningen, speelplaatsen, rioleringen, openbare verlichting, ontwatering etc. Dit brengt kosten met zich mee die via een financiële bijdrage worden verhaald op de ontwikkelaar. De afspraken daarover worden vastgelegd in een exploitatieovereenkomst. Dat is een privaatrechtelijke overeenkomst zoals bedoeld in artikel 6.24 Wro die ten minste de volgende onderwerpen regelt:

• een exploitatiebijdrage
• garanties t.a.v. betaling van deze bijdrage
• locatie-eisen en grondtransacties
• eisen ten aanzien van het te realiseren bouwprogramma.

De gemeente kan daarbij kiezen uit anterieure of posterieure overeenkomsten:

Anterieure overeenkomst

Deze overeenkomst wordt gesloten in de beginfase van een project, voordat een exploitatieplan is vastgesteld. Het is een privaatrechtelijke overeenkomst tussen de ontwikkelaar en de betrokken gemeente die wordt gesloten voordat een exploitatieplan is vastgesteld. Zij heeft tot doel het vastleggen van afspraken over het (her)ontwikkelen (bebouwen) van een bepaald perceel. Het grote voordeel van een anterieure overeenkomst is dat alle partijen op dat moment over veel onderhandelingsruimte en vrijheid beschikken. In de overeenkomst worden hoofdzakelijk grondexploitatie- en financiële afspraken vastgelegd. Zo zal de exploitant zich veelal verplichten tot het betalen van een bijdrage in de kosten die door de gemeente gemaakt moeten worden om de grondexploitatie mogelijk te maken. Daarnaast verplicht de initiatiefnemer zich vaak tot het desgevallend voor zijn rekening nemen planschadevergoedingen.

In de overeenkomsten worden vaak de volgende onderwerpen geregeld:

• Grondexploitatie-afspraken;
• Financiële afspraken over bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen, zoals:
  • infrastructuur (bv. aanleg van wegen of openbare voorzieningen, waaronder Groenvoorzieningen),
  • ontsluiting,
  • planologische inpassing,
  • planning in relatie tot verkooppercentage van onroerende zaken en verrekening van kosten,
  • te verrekenen bouwleges,
  • kosten voor aanpassing bestemmingsplan,
  • recreatiegebieden,
  • waterberging,
  • …

Een anterieure overeenkomst biedt de mogelijkheid voor bovenplanse verevening. Dat wil zeggen dat het eventuele tekort van de ene exploitatie verevent kan worden met de positieve resultaten van de andere grondexploitatie, waardoor voor de beide locaties tezamen sprake is van een sluitende, of minder verlieslatende, (grond)exploitatie. De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt deze mogelijkheid in de vorm van een fondsbijdrage. Zo worden samenhangende ontwikkelingen op verschillende locaties mogelijk gemaakt zonder dat deze in één grondexploitatie zijn opgenomen. Een voorbeeld kan zijn de ontwikkeling van een nieuw bedrijventerrein en de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen. Voorwaarde voor het meenemen van bovenplanse kosten in een exploitatieplan is dat hiervoor een basis is gelegd in de structuurvisie. Deze moet aanwijzingen geven over de bestedingen die ten laste komen van dat fonds.

Posterieur

Een posterieure overeenkomst is een grondexploitatieovereenkomst die een private partij met een gemeente aangaat  na het vaststellen van het exploitatieplan. Deze mag niet afwijken van het exploitatieplan.

Exploitatieplan

Dit is het publiekrechtelijke spoor voor kostenverhaal. Zo’n plan is veelal aan de orde bij grotere gebiedsontwikkelingen of bij uitvoering door meerdere ontwikkelaars. De kern is de exploitatieopzet waarin de totale kosten verdeeld worden over alle exploitanten in het plangebied, naar rato van de opbrengsten per ontwikkelaar.

Iedereen die in het plangebied ontwikkelt, betaalt naar evenredigheid mee aan de ontwikkeling. Daarbij wordt gebruik gemaakt van een systematiek met ‘basiseenheden’ en ‘weegfactoren’. Basiseenheden kunnen bijvoorbeeld zijn ‘woningen’ of ‘vierkante meters uitgeefbare grond’. Voor de weegfactoren moet bij voorkeur aansluiting worden gezocht bij de gangbare prijzen voor de verschillende functies. Zo wordt bereikt dat degene die meer verdient aan het plan, ook meer bijdraagt aan de kosten van de ontwikkeling.

Het exploitatieplan bevat verplicht de volgende onderdelen:
•  kaart van het plangebied
•  omschrijving van de uit te voeren werken
•  een exploitatieopzet

Het kan (facultatief) ook de volgende onderdelen bevatten:
•  een verkavelingskaart
•  eisen aan de uit te voeren werken
•  specifieke woningbouwcategorieën
•  andere regels voor de uitvoering en voor de fasering

Verevening

Ook via het exploitatieplan kan verevening van bovenplanse kosten en bovenwijkse voorzieningen (zie hiervoor) plaatsvinden. Conform de nieuwe wet kan de gemeente de kosten voor bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse kosten eveneens verhalen. Vereist is dan wel dat de locaties waartussen verevend wordt in de structuurvisie zijn genoemd en de ruimtelijke en functionele samenhang tussen de te verevenen locaties daarin is aangetoond. Voor bovenplanse verevening geldt als additionele voorwaarde dat de structuurvisie aanwijzingen moet bevatten over de bestedingen die ten laste van het fonds komen (waarin de bijdrage terecht komt) met toepassing van de criteria toerekenbaarheid, profijt en proportionaliteit. Hoe de structuurvisie er uit moet zien is niet voorgeschreven. Dit maakt het publieke spoor dermate complex dat het begrijpelijk is dat het privaatrechtelijke spoor verreweg de voorkeur voor gemeenten geniet.

 

Meer informatie

Meer weten over dit onderwerp of een hieraan gerelateerd vraagstuk? Neem contact op met Steven Dassen of een van onze andere specialisten.

 

 

September 2021