De huur is een vaste last die tijdens deze coronapandemie als een financiële molensteen om de nek van veel huurders hangt. De vraag of en in welke mate een huurder aanspraak kan maken op een tijdelijke huurkorting, blijft de gemoederen bezig houden. Mede naar aanleiding van een aantal recente gerechtelijke bodemprocedures, hebben wij als team huurrecht een drietal gouden regels geformuleerd.

1. Voer overleg

Ga het persoonlijk gesprek met elkaar aan en houd rekening met elkaars gerechtvaardigde belangen. Dit klinkt als een open deur, maar wij zien geregeld dat dit overleg niet plaatsvindt. Zo zijn er huurders die zonder overleg de huurbetaling staken. Nog los van het feit dat de meeste huurcontracten zo’n eenzijdige huurinhouding uitsluiten, is de kans groot dat een procedure onvermijdelijk wordt. Als de huurachterstand oploopt, loop je als huurder bovendien het risico dat een rechter de huurovereenkomst ontbindt, met alle negatieve gevolgen van dien. Beter is het om het overleg te zoeken. Wij zien dat verhuurders vaak bereid zijn een korting te geven. Zeker wanneer dat bijvoorbeeld gepaard gaat met een (korte) verlenging van de bestaande looptijd van de huurovereenkomst.

Aan de andere kant zien wij ook verhuurders die onvoldoende openstaan voor een gesprek over een tijdelijke huurkorting. Sommige verhuurders blijven, al dan niet onder druk van hun financier, vasthouden aan de volledige huurbetaling door de huurder. De rechtspraak laat zien dat een dergelijk standpunt nu niet meer houdbaar is. Bovendien is het meestal verstandiger nu tijdelijk pijn te nemen en het risico uit de weg te gaan dat de huurder kopje onder gaat. Een faillissement van de huurder leidt tot leegstand. De verwachting is dat met name in de retailsector de leegstand fors gaat toenemen. Zie je pand dan maar weer opnieuw tegen een goede huurprijs te verhuren.

2. Herstel het evenwicht

Uit de rechtspraak volgt inmiddels de voorzichtige maar duidelijke lijn dat de coronapandemie wordt aangemerkt als onvoorziene omstandigheid. Zie onder meer het vonnis van de rechtbank Amsterdam ECLI:NL:RBAMS:2020:7108, de rechtbank Den Haag ECLI:NL:RBDHA:2021:461 en het arrest van het gerechtshof Amsterdam ECLI:NL:GHAMS:2020:2604. In de regel hebben verhuurders en huurders een situatie als de coronapandemie en de daarmee gepaard gaande gevolgen niet in de huurovereenkomst verdisconteerd en mochten zij over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. De coronapandemie leidt tot een fundamentele verstoring van het evenwicht in de huurrelatie. Nu noch verhuurder noch huurder schuld heeft aan deze situatie, zien wij dat rechters als uitganspunt hanteren dat de “pijn” gelijkelijk over partijen dient te worden verdeeld. Dat betekent echter niet dat huurders per definitie en onder alle omstandigheden aanspraak kunnen maken op een huurkorting van 50%, zoals sommige mediaberichten suggereren.

De rechter zal in de beoordeling namelijk rekening moeten houden met alle unieke omstandigheden van het geval. Relevante omstandigheden zijn onder andere de vraag of er sprake is van een gedwongen sluiting of niet, welk omzetverlies de huurder lijdt, de mate van overheidssteun en de maatschappelijke positie van partijen. De rechter zal ook in meer of mindere mate rekening houden met de mogelijkheid voor een huurder om op andere manieren (bijvoorbeeld bezorging) omzet te genereren.

De uitkomst van een procedure is bij voorbaat lastig te voorspellen en is deels arbitrair. Een korting van meer dan 50% of zelfs 100% zal niet snel aan de orde zijn omdat de situatie gericht zal dienen te zijn op het creëren van een redelijke balans tussen de belangen van de huurder en die van de verhuurder. Hoe lastig de situatie voor veel huurders ook is, de balans zal niet volledig ten gunste van hen doorslaan.

3. Denk aan de toekomst

Het coronavirus heeft de wereld nu overvallen. Een dergelijke situatie is in onze huidige samenleving ongeëvenaard. Voor de toekomst geldt dat een pandemie als deze niet meer per definitie als een onvoorziene omstandigheid kwalificeert. Het is daarom sterk aan te bevelen dat partijen in de bestaande huurovereenkomst en bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomst een bepaling opnemen waarin afspraken worden gemaakt hoe partijen omgaan met zeer bijzondere omstandigheden als de coronacrisis.

Meer informatie

Heeft u vragen of wilt u meer informatie? Neem dan contact op met Luc Golsteijn of met een van de andere advocaten van team Huurrecht. Wij helpen u graag verder!

Februari 2021