In een verrassend praktische uitspraak heeft de Hoge Raad afgelopen vrijdag de knoop doorgehakt in de discussie over een tijdelijke huurkorting bij winkel- en horecabedrijfsruimte tijdens de coronapandemie.

De Hoge Raad bevestigt in haar uitspraak de lijn die in lagere rechtspraak al te zien was, namelijk dat huurders van winkel- en horecabedrijfsruimte alsmede hotels inderdaad recht kunnen hebben op een korting. In tegenstelling tot veel lagere rechtspraak oordeelt de Hoge Raad dat overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie niet kwalificeren als een juridisch gebrek aan het gehuurde. Wel kan deze coronapandemie gezien worden als een onvoorziene omstandigheid. De Hoge Raad overweegt dat overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard is die huurders en verhuurder niet hebben verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. Voor huurovereenkomsten die na 15 maart 2020 zijn gesloten, zal per geval moeten worden gekeken of er recht bestaat op korting.

Tijdelijke korting op de huur

De Hoge Raad schaart zich achter de gedachte dat sprake is van een verstoring van de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties die noch aan de huurder noch aan de verhuurder is toe te rekenen. De financiële pijn zal tussen de huurder en verhuurder dienen te worden verdeeld.

Er bestaat echter geen automatisch recht op korting of op een standaard bedrag. De korting is pas aan de orde wanneer de huurder kan aantonen dat hij of zij omzetverlies heeft geleden in vergelijking met eenzelfde periode voorafgaand aan de coronapandemie. Ook moet (deels) rekening worden gehouden met de door de huurder ontvangen tegemoetkoming vaste lasten (TVL).

Berekening korting

De korting wordt berekend aan de hand van een bepaalde formule:

(Overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering X 50%.

Maatwerk is nog steeds mogelijk want van de formule kan worden afgeweken op grond van omstandigheden gelegen in bijvoorbeeld de hoedanigheid van de huurder of verhuurder of de financiële positie van partijen. Naar verwachting zal van deze uitzondering niet al te snel sprake zijn, zodat de formule wel het uitgangspunt zal zijn.

Het recht op korting bestaat niet alleen voor perioden waarin de exploitatie moet worden gesloten (harde lockdown), maar ook wanneer andere overheidsmaatregelen van toepassing zijn – waaronder adviezen – waardoor het gehuurde niet of slechts in geringe mate kan worden geëxploiteerd. Daaronder wordt ook begrepen dat geen of veel minder publiek in het gehuurde komt als gevolg van overheidsmaatregelen.

Praktijk

De uitspraak is erg belangrijk voor de praktijk. Met name omdat de lagere rechtspraak nogal verdeeld was over de wijze waarop de korting berekend zou moeten worden. Er werden door rechters verschillende formules gebruikt. De marktpartijen zaten dan ook met smart op deze uitspraak te wachten. De uitspraak neemt niet alle discussiepunten weg maar wel het merendeel van de punten.

Heeft u vragen naar aanleiding van deze uitspraak van de Hoge Raad? Neem dan contact op met één van onze leden van team huurrecht.

Neem voor meer informatie contact op met Luc Golsteijn of met een van de advocaten van team Huurrecht.

December 2021