Ingebrekestelling en verzuim
Bij gebreken in de uitvoering van een aannemingsovereenkomst door de aannemer kan een opdrachtgever normaal gezien pas tot ontbinding van de overeenkomst of tot het vorderen van schadevergoeding overgaan zodra de aannemer in verzuim is komen te verkeren. In de meeste gevallen is voor het intreden van verzuim vereist dat de opdrachtgever de aannemer in gebreke stelt, waarbij aan deze een redelijke termijn gegeven wordt om de gebreken te herstellen. Wordt niet deugdelijk hersteld binnen de gegeven termijn, dan treedt het verzuim van de aannemer in.
Uitzonderingen ingebrekestelling
Op het vereiste van ingebrekestelling bestaan verschillende uitzonderingen, die in het nadeel van de aannemer uitwerken. Wanneer bijvoorbeeld een fatale termijn is overeengekomen voor de werkzaamheden, dan treedt het verzuim na het enkele verstrijken daarvan in en kan een ingebrekestelling achterwege blijven. Ook indien een ingebrekestelling niet mogelijk of niet zinvol is wegens de spoedeisendheid van herstel, kunnen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen dat het verzuim direct intreedt. De lat daarvoor ligt wel hoog.
Verzuim na mededelingen aannemer
Een derde uitzondering bepaalt dat ook bepaalde mededelingen van de aannemer aan de opdrachtgever tot het intreden van het verzuim (zonder ingebrekestelling) kunnen leiden. Het gaat dan om mededelingen waaruit de opdrachtgever “moet afleiden” dat de aannemer in de nakoming van de aannemingsovereenkomst zal tekortschieten (lees: dat hij de ontstane gebreken niet meer (tijdig) zal herstellen).
Arrest HR 15 december 2017
In een arrest van de Hoge Raad van 15 december 2017 kwam (onder andere) die uitzondering aan de orde. De zaak ging over een geschil tussen een aannemer en een opdrachtgever over (ver)bouw(ings)werkzaamheden aan een woning op Curaçao. Aannemer deelt na voltooiing aan opdrachtgever mede: “Het werk is goed, goed, niks mankeert aan het werk, ik ben klaar”. Opdrachtgever meent echter dat het werk ondeugdelijk is. In eerste aanleg en in appel vordert opdrachtgever ontbinding van de aannemingsovereenkomst en veroordeling van aannemer in de herstelkosten.
In appel oordeelt het hof dat de mededeling van de aannemer onvoldoende is voor het doen intreden van het verzuim van de aannemer zonder ingebrekestelling, zodat de vorderingen van opdrachtgever moeten worden afgewezen. Volgens het hof zou ingebrekestelling de aannemer er immers mee geconfronteerd hebben dat het opdrachtgever ernst was dat hij het werk als ondeugdelijk beschouwde. Ook zou daarmee inzicht zijn geboden in welke gebreken er volgens opdrachtgever bestaan en binnen welke termijn deze gebreken moesten worden hersteld, alsook dat ontbinding en schadevergoeding in de lucht hingen. Het hof lijkt daarmee te bedoelen dat de aannemer na in gebreke te zijn gesteld wellicht toch had willen herstellen.
De Hoge Raad oordeelt dat het hof bij deze beoordeling weliswaar de juiste maatstaf heeft gehanteerd, maar casseert omdat de gegeven motivering onvoldoende is. De Hoge Raad merkt in dat verband op dat opdrachtgever gesteld heeft dat de aannemer meermaals in de gelegenheid is gesteld om zijn fouten te herstellen, maar hieraan geen gehoor heeft gegeven. Aannemer heeft te kennen gegeven dat het werk goed was uitgevoerd en voltooid was en is daarna niet meer teruggekomen. Deze essentiële stellingen van opdrachtgever zijn door het hof niet kenbaar in het oordeel betrokken. Het geding wordt door de Hoge Raad teruggewezen naar het hof ter verdere behandeling en beslissing.
Vervolg: toch verzuim?
In het eerste arrest van het hof is de aannemer goed weggekomen, omdat verzuim hem door het hof wordt bespaard (ook op de overige aangevoerde gronden), zodat de vorderingen van opdrachtgever moesten worden afgewezen. Of dit bij arrest na verwijzing nog steeds zo zal zijn mag zeer worden betwijfeld. De aanvullende stellingen bieden namelijk een bepaalde context voor de beoordeling van de vraag wat de opdrachtgever uit de mededeling van de aannemer “moet afleiden“. Het kan dan bepalend zijn of de mededeling wordt gedaan (bijvoorbeeld) eerst nadat het werk gereed is, of als reactie op een (herhaald) verzoek van de opdrachtgever tot herstel. Omdat uit (recente) jurisprudentie volgt dat het begrip “mededeling” steeds meer wordt begrepen als een samenstel van verklaringen, gedragingen en uitingen waaruit de schuldeiser moet afleiden dat de schuldenaar niet meer zal nakomen, is goed denkbaar dat het hof na verwijzing oordeelt dat de mededeling van de Curaçaose aannemer in de gegeven context daarom toch tot zijn verzuim heeft geleid.
Conclusie en aanbevelingen voor de praktijk
Mededelingen van de aannemer aan de opdrachtgever waarin het bestaan van gebreken in het werk ten onrechte wordt betwist zijn al snel riskant. Steeds gemakkelijker wordt door de rechter namelijk aangenomen dat de opdrachtgever daaruit moet afleiden dat de aannemer niet meer tot herstel zal overgaan. Het gevolg is dan dat de mededeling tot het verzuim van de aannemer heeft geleid, waardoor de opdrachtgever de aannemingsovereenkomst kan ontbinden en schadevergoeding kan vorderen van de aannemer. Wees daarom terughoudend met het bestrijden dat van bepaalde gebreken sprake is indien dit (nog) onzeker is. Dit geldt te meer bij schriftelijke mededelingen, aangezien het bewijs daarvan gemakkelijker te leveren zal zijn.
Bent u opdrachtgever of aannemer en heeft u vragen over ingebrekestelling en verzuim? Neem dan contact op met een van de advocaten van team Vastgoedrecht. Zij zijn u graag van dienst.
Januari 2019
