Ook bij de vereffening van een nalatenschap komen vaak huurrechtelijke ‘issues’ kijken: een huurovereenkomst die de erflater tijdens zijn leven is aangegaan.

Als de erflater huurder was, dan zal de huurovereenkomst veelal met enige spoed worden opgezegd, waarna kan worden vastgesteld welke vordering de verhuurder mogelijk op de nalatenschap heeft.

Als onroerend goed uit de nalatenschap verhuurd is zal het van de omstandigheden van het geval afhangen of het verstandig is om de huur op te zeggen en of dat mogelijk is. In dit artikel wordt een overzicht gegeven van relevante aspecten.

Opmerkingen vooraf

Uit artikel 7:229 BW lid 1 blijkt dat het overlijden van de huurder of verhuurder de huur niet doet eindigen. Voor woonruimte kan hiervan niet worden afgeweken, voor bedrijfsruimte wel (met goedkeuring van de kantonrechter).

Dat de huur niet komt te eindigen door de dood van de huurder of verhuurder, betekent niet dat de huur onverkort blijft doorlopen. Dit wordt in het hierna volgende nader toegelicht.

De erflater huurde

De erfgenamen hebben de plicht om schulden niet te ver op te laten lopen en dus veelal de huurovereenkomst best zo spoedig mogelijk op te zeggen.

Bedrijfsruimte

Voor bedrijfsruimte geldt dat bij overlijden de vereffenaar de mogelijkheid heeft om de huur binnen zes maanden na het overlijden op te zeggen met een opzeggingstermijn van zes maanden. Deze bevoegdheid bestaat alleen als in de huurovereenkomst geen bevoegdheid voor de huurder om de bedrijfsruimte aan een ander in gebruik te geven is overeengekomen.

Woonruimte

Indien er geen sprake is van een medehuurder, geldt de hoofdregel dat de huur van rechtswege eindigt aan het eind van de tweede maand na het overlijden van erflater. De huur kan echter opgezegd worden tegen het eind van de eerste maand na het overlijden, van welke bepaling niet ten nadele van de erfgenamen mag worden afgeweken. Het is mogelijk dat is bepaald dat de huur niet van rechtswege eindigt twee maanden na het overlijden. Dan is van belang met enige spoed de huurovereenkomst op te zeggen en de woning te ontruimen.

Is er een medehuurder (bijv. echtgenoot/geregistreerd partner), dan zet deze na overlijden de huur voort. De medehuurder heeft wel de mogelijkheid om binnen zes maanden na het overlijden de huur op te zeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging.

De erflater verhuurde

Als de erflater verhuurder was, eindigt de huur evenmin automatisch met het overlijden. Soms zijn de huuropbrengsten gewenste inkomsten voor de nalatenschap. Soms levert verhuurd onroerend goed bij verkoop meer op dan bij leegstand. Dat is met name bij commercieel vastgoed vaak het geval.

Soms is het echter wenselijk om de huurovereenkomst te beëindigen, bijvoorbeeld als er tegen onzakelijke voorwaarden wordt verhuurd of in geval van woonruimte die in onverhuurde staat meer opbrengt dan in verhuurde staat. Die beoordeling is aan de vereffenaar. Vervolgens is de vraag of het daadwerkelijk mogelijk is de huurovereenkomst op te zeggen.

Beëindiging mogelijk?

Bij woonruimte kan de huurbescherming een aanzienlijke belemmering vormen. Hetzelfde geldt, zij het in iets mindere mate, bij bedrijfsruimte. Uiteraard kan in beide gevallen altijd met wederzijds goedvinden worden beëindigd. Verder moet er altijd worden gekeken naar de omstandigheden van het geval om te kunnen bepalen of beëindiging mogelijk is. Een hard and fast rule valt niet te formuleren. Wel een voorbeeld uit de rechtspraak.

In dit voorbeeld was het wenselijk dat woonruimte in onbewoonde staat zou worden verkocht. De huurder was op zich wel bereid om de woning te verlaten en had ook andere woonruimte gevonden. Hij had echter geen middelen om deze woonruimte te betalen. De vereffenaar bedacht dat hij de bewoner vanuit de nalatenschap geld kon lenen, waarmee hij een jaar lang de huur van zijn nieuwe woonruimte kon voldoen. De kantonrechter heeft in deze specifieke zaak geoordeeld dat er gegronde reden bestond om in het belang van de vereffening deze constructie geoorloofd te achten.

Verder is het interessant te bekijken of het binnen de beheertaak van een vereffenaar valt om onroerend goed opnieuw te gaan verhuren als de huurovereenkomst na overlijden is geëindigd. In een zaak waarin onroerend goed ten tijde van het overlijden niet meer werd verpacht heeft het gerechtshof geoordeeld dat de executeur niet opnieuw mocht verhuren. In dat geval zou er sprake zijn van beschikken in plaats van beheren, zonder dat dat noodzakelijk was om de schulden van de nalatenschap te voldoen. Dit behoorde niet tot zijn takenpakket.

In een ander geval werd echter, ten aanzien van een woning die ten tijde van het overlijden nog werd verhuurd en waarvan de huur na het overlijden eindigde, een andere conclusie getrokken: het opnieuw verhuren werd als een beheersdaad van de executeur gezien, en was daarmee geoorloofd.

Conclusies

Het voorgaande laat zien dat een vereffenaar voortvarend te werk moet gaan op het moment dat er een huurovereenkomst is. In veel gevallen zal hij actief en spoedig tot opzegging moeten overgaan. Was de erflater verhuurder, dan kunnen de opbrengsten wellicht gunstig zijn voor de afwikkeling. Het opzeggen zal, als de huurder niet zomaar met wederzijds goedvinden tot beëindiging wil overgaan, vaak moeilijker zijn. Bovendien dient de vereffenaar bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst na het overlijden zich af te vragen of dit binnen zijn beheertaak valt.

Veel voer voor discussie en vragen, waar wij graag voor u een oplossing bij zoeken.

 

 

 

November 2021