Vanaf 1 juli aanstaande moeten banken op grond van een nieuwe richtlijn van de European Banking Authority (EBA) de marktwaarde van vastgoed als uitgangspunt nemen voor de door hen te verstrekken (en verstrekte) financieringen. Voor het bepalen van de waarde van zorgvastgoed wordt op dit moment vaak aangesloten bij de WOZ-, herbouw of boekwaarde, zodat het aansluiten bij de nieuwe richtlijn grote gevolgen kan hebben voor zorginstellingen.

Specifieke gevolgen voor zorginstellingen

Een taxatie op basis van marktwaarde is op dit moment ongebruikelijk in de zorgsector. Bij de waardebepaling zal een taxateur nu meer aspecten moeten meewegen: locatie, huurstromen, bestemming van het vastgoed, mogelijkheid tot verbouwing tot woningen of bedrijfspand (flexibiliteit), duurzaamheid en staat van onderhoud. Zorgvastgoed is vaak zeer specifiek, gebouwd of verbouwd met het oog op een bepaalde doelgroep. Dit heeft uiteraard gevolgen voor de getaxeerde waarde.

Als gevolg van het voorgaande is de waardering van het zorgvastgoed op dit moment ‘op papier’ vaak te hoog. Valt de marktwaarde bij (her)taxatie lager uit, dan is de kans reëel dat de bank – met een beroep op de toepasselijke bankvoorwaarden – aanvullende zekerheden (pand- of hypotheekrechten) vraagt of de voorwaarden bijstelt (hogere rente, versnelde aflossing, etc.). Feitelijk is het risico van de bank niet hoger geworden, maar zal de bank zich wel op dit standpunt stellen met de taxatie op basis van marktwaarde voorhanden. Valt de hertaxatie juist hoger uit, dan biedt dit mogelijkheden om additionele financiering aan te trekken voor investeringen.

Een (her)taxatie kost tijd en geld. Zorginstellingen zullen door gespecialiseerde taxateurs verzocht worden allerlei informatie aan te leveren, die zij niet altijd onmiddellijk beschikbaar hebben. Daarnaast zijn er op dit moment nog weinig onafhankelijke taxateurs die over voldoende specifieke kennis over zorgvastgoed beschikken. Gelet op de snelle invoering van deze nieuwe regelgeving, zullen tijd en kosten verder oplopen.    

(Her)taxatie

Bij het aangaan van een nieuwe financiering vanaf 1 juli 2021 waarvoor het zorgvastgoed als onderpand dient, geldt dat de bank zich moet baseren op een taxatierapport dat is gebaseerd op de marktwaarde van het betreffende onroerend goed. Deze verplichting is onafhankelijk van de hoogte van de financiering.

In geval van een wijziging van een reeds lopende financiering geldt een overgangsperiode van 1 jaar: tot 1 juli 2022 dient alleen nieuw vastgoed getaxeerd te worden, na 1 juli 2022 dient bij wijziging van een lopende financiering alle onroerend goed opnieuw getaxeerd te worden op basis van marktwaarde. Van een wijziging is sprake wanneer er een aangepaste overeenkomst gesloten wordt tussen bank en zorginstelling, dus bijvoorbeeld geen periodieke rentewijziging.

Voor financieringen met een hoofdsom boven EUR 3 miljoen geldt dat het vastgoed eens in de drie jaar getaxeerd moet worden volgens de nieuwe richtlijnen, een termijn die ingaat drie jaar na de datum dat het onderpand voor het laatst gewaardeerd werd door de bank (een taxatie, WOZ-waarde of een andere waardebepaling voorheen gebruikt door de bank).

Geldt het zorgvastgoed niet als onderpand voor de financiering, is (her)taxatie uiteraard geen vereiste. Zo verstrekt een bank vaker krediet in rekening-courant zonder het vestigen van een recht van hypotheek.

Aanbevelingen

Zoals uit voorgaande punten blijkt, kunnen de gevolgen van hertaxatie groot zijn. Ook voor bestuurders in de zorg vormen de nieuwe regels een opgave. Niet alleen is het zaak om tijdig in overleg te gaan met de bank over de noodzaak en timing van (her)taxatie, het vraagt ook een doordacht en toekomstbestendig strategisch vastgoedplan, waarbij de aspecten onderhoud, duurzaamheid en flexibiliteit alleen maar belangrijker worden.

Wilt u meer informatie?

Wordt uw instelling geconfronteerd met een (her)taxatie en een daarop gebaseerde wijziging van uw financieringsvoorwaarden? Onze specialisten staan u bij met praktisch advies. Wij houden u op de hoogte van alle juridische ontwikkelingen in de Zorg via onze website en Zorg LinkedIn pagina.

 

Juni 2021