De huidige bijzondere omstandigheden (Covid-19, de oorlog in Oekraïne, ongekende inflatie) maken dat veel huurders en verhuurders zoeken naar een werkbare oplossing voor discussies over huurprijzen, aanpassing daarvan en beperking van financiële risico’s. Wij menen dat in geval van huur van met name winkelruimte een aan de omzet van de huurder gerelateerde huurprijs het onderzoeken waard is.

Voordelen

Er zijn voor zowel huurder als verhuurder voordelen te bedenken bij een omzethuur:

• Financieel: de verhuurder kan mee profiteren van de inspanningen van de huurder, terwijl de huurder enigszins beschermd is bij tegenvallers;
• Omdat de verhuurder een financieel belang heeft is er vaak meer bereidwilligheid om te investeren in het verhuurde;
• Leegstand of faillissement kan beter worden voorkomen;
• Het trekt mogelijk huurders over de streep, met name bij nieuwe of enigszins risicovolle faciliteiten;
• Omzethuur levert de verhuurder informatie op die inzicht geeft in de winstgevendheid van branches (beleggersinfo).

Nadelen

Maar er zijn ook nadelen waarmee wellicht rekening moet worden gehouden:

• Zonder minimum- of basishuur is er in beginsel geen zekerheid over het rendement;
• Omzethuur vereist inzage in de administratie van de huurder en bijkomende administratie en controle door de verhuurder;
• De waardering van bijvoorbeeld winkelcentra kan lastiger zijn bij omzethuur;
• Er moet glashelder worden afgesproken hoe de omzet wordt berekend en waarmee al dan niet rekening wordt gehouden;
• Het huurprijsherzieningssysteem bij 290-ruimte is met name gericht op vaste huurprijzen en niet op omzethuur. Dit kan echter verholpen worden (zie hieronder).

Modaliteiten

Bij het maken van afspraken over een omzet gerelateerde huur kunnen verschillende mogelijkheden overwogen worden, toegesneden op maat van de specifieke situatie. Daarbij kan gedacht worden aan het volgende:

• Huurprijs geheel of gedeeltelijk afhankelijk van de omzet?
• Een minimumhuurprijs hanteren? Of een maximumprijs?
• De hoogste huurprijs hanteren van een vooraf bepaalde vaste huurprijs enerzijds en omzethuur anderzijds;
• In de regel: 5-15% van de omzet, afhankelijk van de branche en omzetstructuur van de huurder;
• Een zuiver procentueel tarief of een schijventarief?

Switch naar omzethuur mogelijk?

Omzethuur valt met name goed te regelen bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten. In het geval van bestaande huurovereenkomsten is dit enkel mogelijk met wederzijdse instemming.

Wordt er omzethuur afgesproken, dan moet er wel met de volgende aandachtspunten rekening worden gehouden:

• Al dan niet vermijden of beperken van de mogelijkheid voor een rechter om de omzethuur te wijzigen;
• Het uitsluiten van de mogelijkheid voor de rechter om een omzethuur te wijzigen in een vaste huur;
• Afspraken omtrent een herziening en referentie-elementen;
• Omzethuur kan vaak best vooraf als afwijkend beding ter goedkeuring aan de rechter worden voorgelegd. Anders ontstaat er een potentieel risico wanneer de omzethuur (substantieel) hoger is dan de markthuur ter plaatse;
  Tip: In de considerans de beweegreden specificeren en uitwerken hoe partijen verwachten dat het hanteren van de omzethuur in de praktijk zal uitpakken in relatie tot de voormelde aspecten.

 

Mei 2022