Op 18 april 2017 heeft de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) een nieuwe modelhuurovereenkomst en nieuwe algemene bepalingen voor woonruimte gepubliceerd. Deze nieuwe versie volgt de in 2003 opgestelde versie op en sluit beter aan bij de huidige huurmarkt die sinds die periode , mede door de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015, aanzienlijk is veranderd. Wij hebben voor u de meest in het oog springende vernieuwingen toegelicht.

Tijdelijke huurovereenkomsten
Met de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 heeft de wetgever per 1 juli 2016 aan de verhuurder de mogelijkheid gegeven om woonruimte tijdelijk te verhuren waarbij de huurovereenkomst op de afgesproken einddatum ook daadwerkelijk eindigt.[1] Voor zelfstandige woonruimte geldt dat een huurovereenkomst voor de duur van maximaal 2 jaar mag worden overeengekomen. Voor onzelfstandige woonruimte geldt een maximale termijn van 5 jaar.

De ROZ heeft deze wijziging in het nieuwe model verwerkt en ingericht naar vier keuzemogelijkheden voor partijen:

1. Verhuur voor onbepaalde tijd;
2. Verhuur voor onbepaalde tijd met een minimum van 12 maanden;
3. Verhuur voor bepaalde tijd voor maximaal 2 jaar of korter (bij zelfstandige woonruimte) en 5 jaar of korter (bij onzelfstandige woonruimte);
4. Verhuur voor bepaalde tijd langer dan 2 jaar (bij zelfstandige woonruimte) en langer dan 5 jaar (bij onzelfstandige woonruimte).

Optie 1: Verhuur voor onbepaalde tijd
De eerste optie behelst een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd waarbij de huurder huurbescherming geniet en partijen van meet af aan de huurovereenkomst kunnen opzeggen. Voor de verhuurder geldt dat opzegging slechts in een beperkt aantal situaties mogelijk is. De huurder geniet een vergaande mate van huurbescherming.

Optie 2: Verhuur voor onbepaalde tijd met een minimum van 12 maanden
In deze situatie kunnen partijen de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd gedurende het eerste jaar niet opzeggen. Deze optie wordt in de praktijk veel gebruikt en is voor verhuurders van groot belang om een te snel wisselend huurdersbestand tegen te gaan.

Opgemerkt dient te worden dat als gevolg van de invoering van de Wet doorstroming huurmarkt 2015 over deze vóór de invoering veelgebruikte optie onduidelijkheid is ontstaan. In de literatuur wordt gediscussieerd over de vraag of zo’n minimumcontractsduur nog wel geldig is. Toekomstige rechtspraak zal een antwoord op deze vraag moeten geven.

Optie 3: Verhuur voor bepaalde tijd voor maximaal 2 jaar of korter (bij zelfstandige woonruimte) en 5 jaar of korter (bij onzelfstandige woonruimte)
Deze optie betreft de zojuist besproken mogelijkheid om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten. In deze situatie zal de huurovereenkomst van rechtswege komen te eindigen. De verhuurder dient wel tijdig (namelijk maximaal 3 maanden en minimaal 1 maand) vóór het verstrijken van de bepaalde tijd de huurder te berichten over het aflopen van de huurovereenkomst. Doet de verhuurder dit niet (of niet tijdig), dan loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd door.

Optie 4: Verhuur voor bepaalde tijd langer dan 2 jaar (bij zelfstandige woonruimte) en langer dan 5 jaar (bij onzelfstandige woonruimte)
De laatste optie betreft een variant waarbij de huurder en de verhuurder gedurende (minimaal) de eerste 2 of 5 jaar de huurovereenkomst niet kunnen opzeggen. De huurovereenkomst wordt na het verstrijken van voornoemde periode voortgezet voor onbepaalde tijd. De huurovereenkomst eindigt dus niet na het verstrijken van voornoemde periode.

Verhuren aan bepaalde doelgroepen
In de nieuwe versie van het ROZ-model is verder verwerkt de nieuwe regelgeving die ziet op verhuur van woningen aan bepaalde doelgroepen (namelijk gehandicapten, ouderen, jongeren onder 28 jaar, studenten, promovendi en grote gezinnen). Deze nieuwe regelgeving biedt kort gezegd aan de verhuurder de mogelijkheid om indien de huurder niet langer tot de genoemde doelgroep behoort  de huurovereenkomst met een beroep op dringend eigen gebruik op te zeggen.

Verbod AirBnB
Met de toevoeging van artikel 2.1. in de nieuwe versie van de algemene bepalingen wordt ingespeeld op het fenomeen AirBnB. In voornoemd artikel wordt expliciet bepaald dat onderverhuur via AirBnB (alsmede gelijksoortige organisaties) niet is toegestaan zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Aansluitend hierop is tevens in de algemene bepalingen de verplichting voor de huurder opgenomen om voortdurend gebruik te maken van het gehuurde. Deze verplichting was voorheen niet opgenomen.

Boetebeding in lijn met Europese jurisprudentie
In art. 11.1 sub d van de nieuwe huurovereenkomst is een boetebepaling opgenomen die specifiek ziet op de onderverhuur. Deze boetebepaling is uitgebreid geformuleerd en gemaximeerd in absolute bedragen om in lijn te zijn met Europese jurisprudentie met betrekking tot oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Verder zijn in artikel 11 van de huurovereenkomst alle boetebepalingen gespecificeerd per overtreding.

Conclusie
Wij adviseren om vanaf heden de nieuwe modelhuurovereenkomst en de nieuwe algemene bepalingen te gebruiken. Deze nieuwe versie sluit beter aan bij de ontwikkelingen op de huurmarkt. Indien u voornemens bent om een tijdelijke huurovereenkomst te sluiten, dan adviseren wij om hierover advies in te winnen. De bepalingen met betrekking tot tijdelijk verhuur luisteren nauw. Afwijking van de wettelijke regels hieromtrent heeft al snel tot gevolg dat een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd zal ontstaan.

Meer informatie
Heeft u  nog vragen over dit onderwerp? Of wilt u weten wat het team Huurrecht voor uw onderneming kan betekenen? Neem dan contact op met een van onze advocaten van team Huurrecht. Zij zijn u graag van dienst!

[1] Toegelaten instellingen mogen slechts zelfstandige DAEB huurwoningen tijdelijk verhuren indien de huurder behoort tot één van de bij ministeriële regeling benoemde bijzondere doelgroepen.

Augustus 2017