In de periode na de (vastgoed)crisisjaren werden meer en meer woningen opgekocht voor de verhuur door particulieren en (kleine) beleggers aan het laag- en middensegment (buy-to-let). Dit, in combinatie met een historisch woningtekort, stijgende woningprijzen, strengere financieringsnormen en in het algemeen een dalend aanbod van instapklare woningen maken dat starters en mensen met een middeninkomen moeite hebben om een woning te bemachtigen. De meeste recente maatregel die hiertegen ondernomen werd is een wettelijk kader voor de woningmarktregulering door gemeentes via zgn. opkoopbescherming. Wat is het, hoe wordt het toegepast en hoe kan ermee worden omgegaan?

1. Wat?

Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten ervoor zorgen dat goedkope tot middeldure koopwoningen minder interessant worden als verhuur-belegging door tot 4 jaar na levering een verbod op verhuur zonder verhuurvergunning in te voeren. De gemeente zal daartoe in haar huisvestingsverordening woningen en gebieden moeten aanwijzen waarvoor de opkoopbescherming geldt.

Wat een goedkope tot middeldure woning is moet door iedere gemeente individueel worden bepaald. Dit aan de hand van een onderbouwing gekoppeld aan de WOZ-waarde. Het kan per gemeente en zelfs per gebied binnen de gemeente verschillen. Op dit moment zijn het met name de grote steden hiertoe overgegaan, waarbij de maximale WOZ-waarde varieert van € 305.000,- tot € 512.000,- (Amsterdam).

De gemeente kan de opkoopbescherming handhaven door een bestuurlijke boete (max. € 22.500,- tot € 90.000,- (recidive en/of een herstelsanctie (last onder dwangsom of last onder bestuursdwang) op te leggen.

2. Aandachtspunten voor gemeenten

Formaliteiten
Het verbod heeft een beperkte reikwijdte. De gemeenteraad mag immers alleen koopwoningen aanwijzen,

• die op de datum van inschrijving van de leveringsakte;
  • vrij van huur en gebruik waren, of
  • verhuurd waren voor een periode van minder dan zes maanden, of
  • werden verhuurd met een huurvergunning.
• voor gebieden waar schaarste aan goedkope of middeldure woningen is, en
• waar de leefbaarheid in dat gebied wordt aangetast door de toenemende verhuur van dergelijke woningen.

Uitzonderingen
De gemeente heeft de mogelijkheid om in haar gemeentelijk beleid vast te leggen dat voor bepaalde omstandigheden een ontheffing verleend kan worden. Zij moet dit doen als:

• de woning in gebruik wordt gegeven of wordt verhuurd aan familieleden;
• er sprake is van tijdelijke verhuur, onder de volgende voorwaarden:
  • de eigenaar heeft de woning in de twaalf maanden voorafgaand aan de tijdelijke verhuur zelf bewoond,
  • de verhuur duurt niet langer dan 12 maanden, en
  • het betreft geen toeristische verhuur.
• de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor-, of bedrijfsruimte.

Zij mag natuurlijk ook andere uitzonderingen opnemen. Bijvoorbeeld wanneer de eigenaar naar het buitenland verhuist of hij een andere baan vindt ver van de woning.

Motiveringseisen

De maatregel vormt in beginsel een inbreuk op een van de belangrijkste rechten van de woningeigenaar: het eigendomsrecht. Daarom is van belang dat de gemeente steeds gemotiveerd:

• de noodzaak van de maatregel onderbouwt;
• de proportionaliteit en subsidiariteit van de maatregel duidt. Dit wil zeggen: aantonen dat er geen andere, geschiktere middelen beschikbaar zijn en de middelen niet aan hun doel voorbij gaan;
• aangeeft waarom een bepaald gebied wordt aangeduid. Des te groter het gebied, des te strenger de motiveringseisen immers zullen zijn. Daarbij zal de vraag gesteld moeten worden of het invoeren van opkoopbescherming in een bepaald gebied niet zal leiden tot (onwenselijke) buy-to-let toename in een ander gebied.

Het instellen van opkoopbescherming heeft daarmee een impact op de verkoopmogelijkheden en dus de marktwaarde van onroerende zaken. Dit, in combinatie met het ook wel ingenomen standpunt dat de opkoop van woningen door beleggers net de aanwas van vrije sector huurwoningen faciliteert (en (de kwaliteit van) het aanbod in het algemeen) maakt dat de Nederlandsche Bank niet onterecht gesteld heeft dat gemeenten zorgvuldig dienen om te gaan met de invoering van opkoopbescherming. Er valt immers veel voor te zeggen dat, met name nu, het ook erg belangrijk is dat er in voldoende mate huurwoningen beschikbaar zijn in zowel het sociale als middeldure segment.

Indien de invoering van de opkoopbescherming niet juridisch en feitelijk voldoende secuur wordt onderbouwd bestaat het risico dat de huisvestingsverordening onverbindend wordt verklaard. Woningeigenaren en beleggers kunnen de onderbouwing immers aan de orde stellen in een bestuursrechtelijke procedure tegen een weigering bij een gevraagde verhuurvergunning of tijdens een privaatrechtelijke procedure over de vraag of de verordening al dan niet rechtmatig is.

3. Mogelijkheden voor beleggers

Ondanks de toegenomen complexiteit resteren voor woningbeleggers gelukkig nog wel een aantal mogelijkheden:

• Koop een woning vóórdat de opkoopbeschermingsregeling in werking treedt.
  Het verhuurverbod gaat immers pas in als de opkoopbeschermingsregeling is geïmplementeerd. Tot die tijd kan de gemeente geen beroep doen op het verhuurverbod.
• Overweeg aan te kopen buiten de grote steden, c.q. de Randstad.
  De opkoopbescherming wordt voorlopig hoofdzakelijk ingevoerd in de grote steden/de Randstad. Gelet op de woningkrapte hoeft een woning buiten de Randstad voor een belegger niet minder aantrekkelijk te zijn.
• Koop een woning die niet onder de regeling valt.
  Vergelijk bepaalde wijken of woningen boven een bepaalde WOZ-waarde.
• Overweeg bezwaar/hoger beroep tegen een geweigerde vergunning.
  Bekijk of u in de procedure kunt aanvoeren dat het verbod in de Huisvestingsverordening onvoldoende is onderbouwd of dat de schaarste niet (voldoende) is onderzocht. Dit is voorheen al meermaals succesvol gebleken.

4. Alternatieven middelen?

Voor gemeenten blijven ook andere middelen over om het woningaanbod enigszins te sturen. Het gaat dan onder meer om:

• De invoer van een huisvestingsvergunning, waardoor een huurder een vergunning moet aantonen en daartoe moet aantonen dat hij aan bepaalde voorwaarden voldoet (bijv. een inkomenscategorie, woon-werk verklaring, etc.).
• Het vastleggen van een doelgroepenverordening (woningbouwcategorieën) in een bestemmingsplan. Hiermee wordt vastgelegd voor welke doelgroep een woning gedurende een bepaalde periode beschikbaar moet blijven (bijv. 30 % van het aanbod moet gedurende 10 jaar beschikbaar blijven voor (geïndexeerd) maximaal € 200.000,- v.o.n.). Dit is inmiddels gekoppeld aan de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-kostengrens die per 1 januari 2022 € 355.000,- bedraagt.
• Een anti-speculatiebeding in uitgifte- of erfpachtovereenkomsten. Hiermee wordt de koper verplicht om de woning gedurende een bepaalde tijd zelf te bewonen of verboden deze door te verkopen op straffe van verbeurte – veelal gedurende 2 tot 5 jaar – van een boete. Bij voorkeur verzekerd via een kettingbeding.
• Het opleggen van een zelfbewoningsplicht via een exploitatieplan (publiekrechtelijk) of anterieure overeenkomst (privaatrechtelijk).

Voor de laatste drie opties geldt dat deze eigenlijk uitsluitend een rol zullen spelen in geval van (bouwkavels bestemd voor) nieuwbouwwoningen. Het grootste deel van de woningmarkt bestaat echter uit bestaande woningen. Het is dan ook niet verwonderlijk dat de wetgever het nodig vindt om ook hiervoor mogelijkheden binnen een wettelijk kader te creëren.

5. Conclusie

Naast – met name – mogelijkheden in het kader van nieuwbouwprojecten kunnen gemeenten nu ook de bestaande woningmarkt enigszins reguleren en een rem zetten op buy-to-let opkoop. De ingevoerde opkoopbescherming is een tijdelijke maatregel die in beginsel tot 1 januari 2027 loopt, maar kan worden verlengd.

Of de opkoopbescherming als maatregel zal volstaan valt te betwijfelen. Even belangrijk voor de vraag of voldoende koopwoningen beschikbaar blijven voor starters is immers in hoeverre de woningbouwdoelen worden gehaald, met vele uitdagingen zoals (a) stijgende en onvoorspelbare bouwkosten, (b) materiaal schaarste, (c) trage ontwikkeling en bouw van nieuwe woningbouwprojecten, (d) stikstofproblematiek en (e) de komst van de Omgevingswet (en wellicht ook nog de WKB) waar ontwikkelingsprocessen op moeten worden aangepast.

Tot deze issues getackeld zijn, en dus tot de markt wezenlijk wijzigt, onderzoeken gemeenten best grondig de mogelijkheden die de opkoopbescherming hen biedt, en moeten beleggers alert zijn op de risico’s die daaraan verbonden zijn.

Tips:

• Voor gemeenten: onderzoek alternatieve mogelijkheden om de markt op de juiste wijze te stimuleren en zorg voor een minutieuze feitelijke en juridische onderbouwing van de genomen beslissing.
• Voor beleggers: denk aan een voorbehoud bij de aankoop indien de kans bestaat dat een bepaalde gemeente tussen de aankoop en de notariële levering overgaat tot invoering van opkoopbescherming.

 

Juli 2022