Een aannemingsovereenkomst, of toch niet?

Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en de aanvaarding. Dit lijkt simpel, maar de praktijk is weerbarstiger. Een goed voorbeeld hiervan is de zaak waarover het gerechtshof Arnhem- Leeuwarden (hierna: het Hof) zich onlangs boog met betrekking tot de verbouwing van een villa in Spanje. De concrete vraag die voorlag is of er een aannemingsovereenkomst tussen aannemer en opdrachtgevers is tot stand gekomen ter zake de verbouwing van de Spaanse villa.

Feiten
De relevante feiten zijn als volgt. Opdrachtgevers zijn voornemens om hun villa in Spanje te laten verbouwen. Via een derde zijn ze in contact gekomen met aannemer. Na een bezichtiging ter plaatse verstrekt aannemer aan opdrachtgevers een schetsontwerp en een eerste kostenopzet waarin verschillende stelposten zijn opgenomen. Naar aanleiding hiervan heeft er weer een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. Na de bespreking verstrekt aannemer aan opdrachtgevers een offerte met het verzoek om deze offerte ondertekend retour te sturen.

Vervolgens vindt er e-mail- en sms verkeer plaats tussen opdrachtgevers en aannemer over de uitvoering van de werkzaamheden.

In een e-mailbericht van 1 juli 2013 verzoekt aannemer opdrachtgevers om, voor de formaliteit uiterlijk, 8 juli 2013 zijn offerte ondertekend retour te sturen, waarop opdrachtgevers antwoorden: “(..) helemaal super! We gaan ze van de week tekenen en naar je faxen! (..).”

In een e-mailbericht van 9 juli 2013 heeft aannemer onder meer het volgende geschreven: “waarschijnlijk is het door de drukte aan jullie aandacht ontsnapt, maar in onderstaande mail had ik jullie verzocht om uiterlijk gisteren, 8 juli, de verstrekte opdracht, schriftelijk ondertekend terug te willen ontvangen. Dit om misverstanden te voorkomen en om de voortgang niet te belemmeren. Kunnen jullie hier per omgaande voor zorgdragen, gelieve alle pagina’s ondertekenen en per mail of fax terugsturen. Zodat we direct flink gas kunnen gaan geven. (..)”

Hierop hebben opdrachtgevers bij e-mail van 10 juli 2013 als volgt gereageerd: “Je hebt helemaal gelijk!! Sorry!! Morgen zal ik alles tekenen en door sturen naar je oke?(..).”

Vervolgens nemen opdrachtgevers een adviseur in de arm die aangeeft dat de verbouwing tegen lagere kosten kan worden uitgevoerd dan aannemer heeft begroot. Opdrachtgevers geven aannemer twee opties: (i) verlaging van de prijs conform advies adviseur of (ii) de onderhandelingen worden afgebroken, waarbij opdrachtgevers bereid zijn de tot dusver gemaakte kosten van aannemer te vergoeden.

Aannemer gaat hiermee niet akkoord. Naar zijn mening hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten. De beëindiging van de aannemingsovereenkomst door opdrachtgever kwalificeert in zijn ogen dan ook als een opzegging in de zin van artikel 7:764 lid 2 BW. Hij vordert om die reden bij de rechtbank vergoeding van de door aannemer gemaakte kosten, de verrichte arbeid en de winst die hij over het gehele werk zou hebben gemaakt. Voor zover er geen overeenkomst tot stand zou zijn gekomen, vordert aannemer schadevergoeding (inclusief gederfde winst) wegens het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen tussen partijen.

De rechtbank komt tot de slotsom dat er geen aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen en dat evenmin sprake is geweest van een onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen door opdrachtgevers, maar dat het afbreken van de onderhandelingen door opdrachtgevers zonder vergoeding van de door aannemer gemaakte kosten wel onaanvaardbaar moet worden geacht. Een belangrijke overweging van de rechtbank hierbij is dat naar haar oordeel de rechtbank geen voldoende bepaalbaar aanbod heeft gedaan nu het geoffreerde kostenoverzicht van aannemer bestond uit verschillende stelposten en een niet nader omschreven (luxe) afwerkingsniveau. Het Hof oordeelt anders dan de rechtbank en wel als volgt.

Juridisch kader
Het Hof neemt bij beantwoording van de vraag of tussen partijen ten aanzien van de verbouwing van de Spaanse villa een aannemingsovereenkomst tot stand is gekomen, onder meer het volgende tot uitgangspunt. Een overeenkomst komt op grond van artikel 6:217 BW tot stand door een aanbod en de aanvaarding daarvan. Een voorstel tot het aangaan van een overeenkomst kan slechts als een aanbod worden beschouwd indien het voldoende bepaald is. Zowel een aanbod als de aanvaarding daarvan kan in iedere vorm plaatsvinden en ook in een of meer gedragingen besloten liggen (vgl. artikel 3:37 BW). Of sprake is van aanvaarding van een aanbod waardoor een overeenkomst tot stand is gekomen, is afhankelijk van wat partijen hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten toekennen, hebben afgeleid (vgl. artikelen 3:33 en 3:35 BW).

Naar het oordeel van het Hof maakt het enkele feit dat de aanneemsom bestaat uit meerdere stelposten nog niet dat het aanbod van aannemer onvoldoende bepaalbaar is. Ook het feit dat aannemer het werk zou uitvoeren op basis van schetsontwerpen waarbij het afwerkingsniveau verder niet is omschreven, maakt niet dat sprake is van een onvoldoende bepaalbaar aanbod.

Op basis van de verschillende e-mails en sms’ en over en weer komt het Hof tot het oordeel dat partijen mondeling tot overeenstemming zijn gekomen ter zake de verbouwing van de Spaanse villa. Het ondertekenen van de opdrachtbevestiging door opdrachtgevers is volgens het Hof slechts een formaliteit. Daarmee komt het Hof tot de slotsom dat de beëindiging van de samenwerking kwalificeert als een opzegging van de aannemingsovereenkomst. Op grond van artikel 7:764 BW heeft aannemer dan ook recht op de aanneemsom, verminderd met de besparingen voor aannemer als gevolg van de opzegging van de overeenkomst door opdrachtgevers.

Conclusie en aanbevelingen
Uit bovenstaand arrest volgt dat partijen die met elkaar in onderhandeling treden zich ervan bewust dienen te zijn dat de gedragingen en uitlatingen over en weer een belangrijke factor zijn bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een overeenkomst. Indien opdrachtgevers nog een kostentoets hadden willen laten uitvoeren, hadden zij deze kostentoets van te voren moeten laten uitvoeren dan wel in dit kader een voorbehoud moeten maken. Dit hebben opdrachtgevers in de over en weer gewisselde correspondentie met aannemer niet gedaan.

Door het maken van een voorbehoud kan contractuele binding en onaanvaardbaarheid bij het afbreken van onderhandelingen in beginsel worden voorkomen. Let wel: de partij in wiens belang bijvoorbeeld het goedkeuringsvoorbehoud is opgenomen dient zich ook hiernaar te gedragen. Indien deze partij de indruk wekt dat de onderhandelingen succesvol zijn ondanks dat de goedkeuring nog ontbreekt, zal dit anders mogelijk tegengeworpen kunnen krijgen. Het is dus van belang dat de partij die een voorbehoud maakt, ook consequent gedurende het onderhandelingsproces een beroep doet op het voorbehoud.

Voor meer over de goedkeuringsvoorbehouden verwijzen wij u naar de eerder verschenen bijdrage ‘Van de letter of intent tot het afbreken van onderhandelingen: de goedkeuringsvoorbehouden.’

Meer informatie
Heeft u vragen over dit onderwerp? Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met Sandra Caelers of een van de andere specialisten van ons team Vastgoed.

Augustus 2019

712 
Ik help u graag verder
Sandra Caelers
Advocaat
Meest gelezen
  • ‘Kopietje paspoort’
  • ‘Oude’ pandeigenaren versus nieuw...
  • ‘Recht op vergetelheid’ heeft geen...
  • “Als lekkerste getest” niet...
  • “Detachering” leerling is verwijdering