Het “staatssteunproof” inrichten van publiek-private vastgoedtransacties

Op vrijdag 19 mei 2016 heeft de Europese Commissie de definitieve versie van de “Notion of State Aid” gepubliceerd. Met dit 68-pagina’s tellende document beoogt de Europese Commissie overheden en marktpartijen een leidraad te bieden aan de hand waarvan zij financiële transacties met een publiek-private dimensie “staatssteunproof” kunnen inrichten.

Ten gevolge van publicatie van de “Notion of State Aid” is de in Nederland veelvuldig toegepaste Mededeling grondtransacties van de Europese Commissie per direct komen te vervallen. Mochten overheden en marktpartijen er voor zover het vastgoedstransacties betreft tot 19 mei 2016 op grond van die mededeling nog op vertrouwen dat deze “staatssteunproof” waren ingeval de prijs voor het vastgoed werd vastgesteld ofwel aan de hand van een openbare biedprocedure dan wel door een onafhankelijke taxateur, vanaf 19 mei 2016 dienen overheden en marktpartijen zich rekenschap te geven van hetgeen de “Notion of State Aid” hieromtrent bepaalt.

Uit de “Notion of State Aid” blijkt – kort gezegd – dat een vastgoedtransactie marktconform mag worden geacht indien:

• de transactie in overeenstemming is met het zogenaamde pari passu beginsel, inhoudende dat de transactie voor de overheid en de particuliere marktdeelnemer die zich in een vergelijkbare situatie bevindt plaatsvindt op voet van gelijkheid (en dus met dezelfde risico- en beloningsgraad); of
• aan de transactie een openbare en onvoorwaardelijke biedprocedure ten grondslag ligt.

Kan de marktconformiteit niet (empirisch) worden vastgesteld op basis van één van de bovengenoemde methoden, dan mag een vastgoedtransactie bovendien marktconform worden geacht indien:

• de transactie is beoordeeld in het licht van de voorwaarden waarop vergelijkbare transacties door vergelijkbare partijen in vergelijkbare situaties hebben plaatsgevonden (benchmarking); of
• een algemeen aanvaarde en op objectieve, verifieerbare en betrouwbare gegevens berustende waarderingsmethode is gehanteerd, zoals (i) een berekening van de interne opbrengstvoet (IRR), (ii) een berekening van de netto contante waarde (NCW), of (iii) een voorafgaand aan de verkooponderhandelingen door een onafhankelijk taxateur opgemaakt taxatierapport.

Aldus heeft de Europese Commissie het “staatssteunproof” inrichten van vastgoedtransacties, anders dan hetgeen zij met de “Notion of State Aid” beoogt, bepaald niet vereenvoudigd. Wij zijn u hierbij evenwel graag behulpzaam.

Publicatie uit de nieuwsbrief aanbestedingsrecht augustus 2016. Klik hier voor de nieuwsbrief