Toezeggingen aannemer: belofte maakt schuld

Een aannemer doet er verstandig aan om te controleren of eventuele vervaltermijnen zijn verstreken voordat hij herstel aan de opdrachtgever toezegt. Dit om te voorkomen dat hij alsnog gehouden is tot herstel terwijl de vervaltermijnen reeds zijn verstreken.

Een en ander volgt uit een uitspraak van de Raad van Arbitrage voor de Bouw (hierna ook: RvA). De feiten in deze zaak waren als volgt.

Feiten
Op 13 juli 2010 heeft opdrachtgever met aannemer een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een woning. Op deze overeenkomst zijn de AVA 1992 van toepassing verklaard. Aannemer heeft het werk op 11 april 2011 opgeleverd.

Op enig moment heeft opdrachtgever aan aannemer een lekkage gemeld ter plaatse van de deuren naar het platte dak op de eerste verdieping. Aannemer is in 2015 tot herstel overgegaan.

Kort daarna heeft opdrachtgever wederom een lekkage gemeld ter plaatse van de achtergevel. In reactie hierop heeft aannemer aan opdrachtgever op 11 december 2015 schriftelijk laten weten dat hij zich niet zal distantiëren van de lekkage bij de achtergevel en hij verzekert opdrachtgever dat hij het vochtprobleem zal oplossen.

Op 9 mei 2016 heeft aannemer herstelwerkzaamheden uitgevoerd. De gevolgschade is niet verholpen. Op het tijdstip van herstel was reeds de vervaltermijn van artikel 10 AVA 1992 verstreken. In dit artikel is onder meer bepaald dat:

  1. Na het verstrijken van de onderhoudstermijn is de aannemer niet meer aansprakelijk voor tekortkomingen aan het werk, behoudens indien het werk of enig onderdeel daarvan door schuld van aannemer, zijn leverancier, onderaannemer of zijn personeel een gebrek bevat dat door opdrachtgever redelijkerwijs niet eerder onderkend had kunnen worden en de aannemer van dat gebrek binnen redelijke termijn na ontdekking mededeling is gedaan.
  2. De rechtsvordering uit hoofde van het in het vorige lid bedoelde gebrek is niet-ontvankelijk, indien zij wordt ingesteld na verloop van vijf jaren na het verstrijken van de onderhoudstermijn.

Ondanks het herstel door aannemer blijven de vochtproblemen aanhouden.

Opdrachtgever eist in juli 2016 opnieuw herstel en eist vervolgens in oktober 2016 vervangende schadevergoeding van aannemer. Aannemer is niet langer bereid om tot herstel over te gaan noch enig bedrag aan opdrachtgever te betalen, als gevolg waarvan opdrachtgever naar de Raad van Arbitrage voor de Bouw stapt.

Standpunt aannemer
Aannemer doet in de eerste plaats een beroep op overschrijding van de vervaltermijn van artikel 10 lid 2 AVA 1992. In de tweede plaats stelt zij dat de lekkage reeds is verholpen. Hiertoe verwijst zij naar de brief van de gemachtigde van opdrachtgever van 4 november 2015.

Standpunt opdrachtgever
Opdrachtgever stelt zich op het standpunt dat de lekkage nog altijd niet is verholpen, al leek dat wel even zo in november 2015. Hij betwist niet dat de vervaltermijn van 5 jaar op 10 april 2016 reeds is verstreken, maar stelt zich op het standpunt dat aannemer in haar brief van 11 december 2015 de expliciete toezegging heeft gedaan om de lekkage te verhelpen. Daarmee heeft aannemer de vervaltermijn buiten werking gesteld. Bovendien heeft aannemer ook na het verstrijken van de vervaltermijn diverse malen laten weten de lekkage te willen verhelpen en herstelwerkzaamheden uitgevoerd.

Oordeel Raad van Arbitrage voor de Bouw
Naar het oordeel van arbiter is het beroep van aannemer op de vervaltermijn van artikel 10 lid 2 AVA 1992 naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar voor zover het de lekkage betreft, nu aannemer voor het verstrijken van de vervaltermijn expliciet heeft toegezegd de lekkage te zullen verhelpen.

Deze uitspraak is in lijn met eerdere uitspraken van de Raad van Arbitrage voor de Bouw (RvA 17 november 2003, 34.863, randnummer 17, RvA 6 november 2015, nr. 35.077), randnummer 13, RvA 20 december 2012, nr. 33.768, randnummer 21, RvA 11 september 2015, nr. 35.023, randnummer 21).

Les voor de praktijk
De aannemer die door zijn opdrachtgever gesommeerd wordt tot herstel doet er verstandig aan om eerst te controleren of de contractuele vervaltermijnen (o.m. paragraaf 16 lid 3 AVA 2013, paragraaf 12 lid 4 UAV 2012, paragraaf 28 lid 2 UAV-GC 2005) niet reeds zijn verstreken.

Indien de aannemer (desondanks) overgaat tot herstel zal hij in elk geval aan opdrachtgever duidelijk dienen te maken dat hij onverplicht herstel uitvoert zonder erkenning van iedere aansprakelijkheid en onder voorbehoud van alle rechten en weren. Dit om te voorkomen dat de aannemer zijn rechten verspeeld om in een juridische procedure een geslaagd beroep te kunnen doen op bijvoorbeeld de contractuele vervaltermijnen.

Indien de aannemer immers een toezegging doet met betrekking tot herstel, dan wel overgaat tot herstel zonder uitdrukkelijk zijn rechten en weren in dit verband voor te behouden, kan hij dit verweer in beginsel in een juridische procedure niet meer aan zijn opdrachtgever tegenwerpen.

Meer informatie
Heeft u vragen over dit onderwerp? Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met Sandra Caelers of een van de andere advocaten van team Bouwrecht. Zij zijn u graag van dienst.

Mei 2018

712 
Ik help u graag verder
Sandra Caelers
Advocaat
Meest gelezen
  • ‘Kopietje paspoort’
  • ‘Oude’ pandeigenaren versus nieuw...
  • “Als lekkerste getest” niet...
  • “Detachering” leerling is verwijdering
  • (Te) creatief met dividend: omzetting in een lening

Wij gebruiken cookies om u de beste online ervaring te bieden. Door akkoord te gaan, accepteert u het gebruik van cookies in overeenstemming met ons cookiebeleid.

Privacy Settings saved!
Privacy-instellingen

Wanneer u een website bezoekt, kan het informatie in uw browser opslaan of ophalen, meestal in de vorm van cookies. Beheer hier uw persoonlijke Cookie Services.

Deze cookies zijn nodig om de website te laten functioneren en kunnen niet worden uitgeschakeld in onze systemen.

In order to use this website we use the following technically required cookies
  • wordpress_test_cookie
  • wordpress_logged_in_
  • wordpress_sec

Omwille van de prestaties gebruiken we Cloudflare als een CDN-netwerk. Hiermee wordt een cookie "__cfduid" opgeslagen om beveiligingsinstellingen per client toe te passen. Deze cookie is strikt noodzakelijk voor de beveiligingsfuncties van Cloudflare en kan niet worden uitgeschakeld.
  • __cfduid

Geen toestemming
Wel toestemming