Op 21 februari 2017 heeft een ruime meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen (wetsvoorstel WKB). Het wetsvoorstel WKB is vervolgens ter goedkeuring naar de Eerste Kamer gestuurd. Naar verwachting treedt de wet per 1 januari 2018 in werking.

Verruiming aansprakelijkheid aannemer
Een belangrijke voorgestelde wijziging van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is de verruiming van de aansprakelijkheid van de aannemer voor gebreken na oplevering ingeval van aanneming van bouwwerken. Op basis van de huidige regeling (artikel 7:758 lid 3 BW) is de aannemer na oplevering slechts aansprakelijk voor ‘verborgen gebreken’: gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs ten tijde van de oplevering niet had behoeven te ontdekken.

De aannemer is op basis van het nieuwe wetsvoorstel WKB aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het bouwwerk niet door de opdrachtgever zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen (artikel 7:758 lid 4 BW). Hier gaat het dus om zichtbare gebreken die door de opdrachtgever tijdens de oplevering niet zijn ontdekt, maar redelijkerwijs wel door de opdrachtgever hadden kunnen worden ontdekt. Ook hiervoor is de aannemer aansprakelijk. De aannemer zal dus dienen te bewijzen dat de gebreken hem niet zijn toe te rekenen, bijvoorbeeld ingeval van onvoldoende onderhoud en/of onoordeelkundig gebruik door de opdrachtgever.

Deze regeling zou er aan moeten bijdragen dat de aannemer (meer dan voorheen) ernaar streeft om kwalitatief hoogwaardig werk af te leveren. Een dergelijke regeling brengt ook mee dat het noodzakelijk wordt dat door de aannemer foto’s van de staat van het opgeleverde bij het proces-verbaal worden gevoegd om zo achteraf discussies met haar opdrachtgever te voorkomen.

Afwijken van ‘verborgen gebreken’ – regeling ten nadele van de professionele opdrachtgever
Het vierde lid van artikel 7:758 BW is dwingend recht voor consumenten, hetgeen betekent dat van dit artikel niet kan worden afgeweken voor zover de consument opdrachtgever is. Voor de volledigheid: de consument is een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de professionele opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen. Het afwijken van het aansprakelijkheidsregime van artikel 7:758 lid 4 BW mag niet bij (verwijzing naar) algemene voorwaarden.

Naderhand zijn er door politici van verschillende partijen nog enkele voorstellen tot aanvulling en/of wijzigingen van het wetsvoorstel WKB ingediend. Onder meer de volgende belangrijke wijzigingen van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zijn aangenomen:

• aanscherping van de waarschuwingsplicht van de aannemer (artikel 7:754 lid 2 BW);
• de introductie van het door de aannemer aan opdrachtgever te verstrekken overdrachtsdossier (artikel 7:757a BW). Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming door de aannemer van de tussen partijen gesloten overeenkomst. In elk geval dient de aannemer de volgende gegevens aan de opdrachtgever te verstrekken:

1.  tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
2. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk. In de toelichting op het voorstel is aangegeven dat de aannemer ook de garantiebepalingen aan het overdrachtsdossier dient toe te voegen.

• de verplichting van de aannemer om de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig te informeren of en hoe hij verzekerd is, dan wel of hij op andere wijze financiële zekerheid kan bieden voor het afbouwen van het bouwwerk ingeval van faillissement van de aannemer en het herstellen van bouwfouten tijdens de bouw en na oplevering van het bouwwerk (artikel 7:765a BW).

Aanscherping van de waarschuwingsplicht van de aannemer
In het wetsvoorstel WKB wordt aan artikel 7:754 BW een lid toegevoegd waarin is bepaald dat de aannemer tijdig schriftelijk en ondubbelzinnig de opdrachtgever moet waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht EN moet wijzen op de gevolgen van deze onjuistheden voor de nakoming van de overeenkomst (en eventuele aanpassingen van de overeenkomst). Van dit lid kan net als bij artikel 7:758 lid 4 BW niet ten nadele van de consument als opdrachtgever worden afgeweken, maar wel ten nadele van de professionele opdrachtgever. Een en ander dient dan ook uitdrukkelijk bij overeenkomst te geschieden.

Informatieplicht aannemer met betrekking tot de wijze van verzekering
De aannemer is op grond van het voorgestelde artikel 7:765a BW verplicht de opdrachtgever in ieder geval schriftelijk informatie te verstrekken over de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, looptijd en som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid is verstrekt. De door de aannemer verschafte informatie dient in duidelijke en begrijpelijke taal te zijn opgesteld en voor de gemiddelde opdrachtgever inzichtelijk en leesbaar te zijn. Dit stelt de opdrachtgever in staat om een goede afweging te maken of hij met de betrokken aannemer de overeenkomst tot aanneming van werk wil sluiten.

Hierbij geldt dat deze verplichting in beginsel slechts geldt ten aanzien van de bouw van een woning, bestaande uit een onroerende zaak of bestanddeel daarvan in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.

Conclusie
Het wetsvoorstel WKB doet ter bevordering van de kwaliteit van bouwwerken een beroep op de actieve, kritische, zichzelf controlerende aannemer die bewust(er) geacht wordt bezig te zijn met het realiseren van een bouwwerk en zoveel mogelijk in dit verband zijn fouten probeert te beperken. De vraag is echter hoe een en ander in de praktijk zal gaan uitwerken. Denk hierbij aan de (te) dikke opleverrapporten van de aannemer, daar hij nagenoeg genoodzaakt wordt alles bij oplevering te documenteren om de discussie met de opdrachtgever over de aansprakelijkheid van gebreken na oplevering zoveel als mogelijk te voorkomen.

De aannemer heeft echter de mogelijkheid om van het wettelijk aansprakelijkheidsregime ten nadele van de professionele opdrachtgever af te wijken. Dit kan middels het uitsluiten van het wettelijk aansprakelijkheidsregime in de aannemingsovereenkomst. Er dient dan te worden teruggevallen op de huidige regeling van artikel 7:758 lid 3 BW op grond waarvan de aannemer alleen aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever ten tijde van de oplevering redelijkerwijs niet had behoeven te ontdekken. Deze regeling blijft overigens ook onverkort gelden voor aannemer van andere werken dan bouwwerken.

Meer informatie
Heeft u vragen over dit onderwerp? Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met onze advocaten van team Vastgoedrecht. Zij zijn u graag van dienst.