Bij arrest van het gerechtshof Amsterdam van 18 november 2014 heeft het gerechtshof bepaald dat Heineken als verhuurder recht heeft op de opbrengst van de aan haar verpande zaken en daarbij voor gaat op de belastingdienst. Op 15 april 2016 bevestigde de Hoge Raad deze uitspraak.

Tot op heden is aan de uitspraak weinig aandacht besteed. In een van mijn eerdere blogs heb ik reeds gewezen op de uitspraak van het gerechtshof. Nu de Hoge Raad de uitspraak heeft bevestigd, krijgt de uitspraak nog meer kracht en is het ook de hoogste tijd om uw huurcontract aan te passen indien nodig.

Hoe zit het ook alweer? Als er sprake is van roerende zaken die dienen “ter stoffering van de bodem van de belastingplichtige” spreekt men van bodemzaken. Dit zijn roerende zaken die niet zijn bedoeld om te worden verbruikt of verkocht, maar worden gebruikt in het kader van de activiteiten van de onderneming en bedoeld zijn om duurzaam aanwezig te blijven op het bedrijfsterrein of in het bedrijfsgebouw. Denk hierbij vooral aan inventaris en machines.

De belastingdienst heeft een voorrecht op de opbrengst van bodemzaken. Ook als die (bezitloos) zijn verpand tenzij er sprake is van een vuistpand (in dat geval heeft de pandgever de zaak onder zich). Het voorrecht van de belastingdienst geldt zowel binnen als buiten faillissement voor haar vordering. Dit “probleem” werd voorheen opgelost door de zaken in vuistpand (onder zich) te nemen of door een zogenaamde bodemverhuurconstructie. In dat laatste geval ging de bank de ruimte huren waarin de bodemzaken aanwezig waren waardoor de zaken in feite in de macht van de bank kwamen. De wetgever heeft deze oplossingen echter minder aantrekkelijk gemaakt omdat pandhouders voortaan het nemen van maatregelen ter veiligstelling van hun rechten moeten melden bij de belastingdienst. Vervolgens moeten zij 4 weken wachten met het nemen van maatregelen tenzij de belastingdienst verklaart dat zij geen beslag zal leggen. In de wachttermijn van 4 weken, kan de belastingdienst alsnog beslag leggen waardoor het in vuistpand nemen van de bodemzaken of het toepassen van een bodemverhuur niet meer beschermt tegen het (eerdere) beslag van de belastingdienst en de belastingdienst dus voorgaat bij verdeling van de opbrengst van de bodemzaken.

In casu was de inventaris van de belastingplichtige verpand aan Heineken tot zekerheid voor haar vordering uit hoofde van de huurovereenkomst, maar was er ook een belastingschuld. Vervolgens ging de belastingplichtige failliet. Na het faillissement is op enig moment de huurovereenkomst opgezegd door de curator. Vanaf het faillissement tot aan de datum van beëindiging is de huur echter een zogenaamde boedelschuld. Het is een schuld die de boedel (curator) moet betalen (uiteraard voor zover er genoeg geld is). Bij de uitkering in een faillissement dienen allereerst de boedelschulden betaald te worden en vervolgens pas de schulden die al voor faillissement zijn ontstaan. De schulden voor faillissement kunnen vervolgens worden onderscheiden in preferente schulden (bijvoorbeeld belastingdienst) en concurrente schulden (bijvoorbeeld handelscrediteuren).

De curator vond dat Heineken geen recht had op de opbrengst van de roerende bodemzaken die aan haar waren verpand vanwege het bodemvoorrecht van de belastingdienst. Heineken heeft echter met succes aangevoerd dat zij het pandrecht heeft uitgewonnen voor haar vordering op de boedel (de huur na faillissement). Daarom was Heineken van mening dat zij recht had op de opbrengst en de opbrengst niet toekwam aan de belastingdienst voor de vordering van de belastingdienst die is ontstaan voor faillissement. De Hoge Raad geeft Heineken nu gelijk.

Wat kunt u nu met deze uitspraak? Als verhuurder van onroerend goed kunt u te maken krijgen met een faillissement van uw huurder. Vaak zal er een bankgarantie zijn verstrekt, maar is die niet hoog genoeg om de huurachterstand en de huurvordering over de opzegperiode te dekken. Met deze uitspraak in de hand, doet u er verstandig aan om een pandrecht te vestigen die ook geldt als zekerheid voor boedelvorderingen over de opzegtermijn van de huurovereenkomst. U kunt  de bankgarantie dan aanwenden voor de huurachterstand en het pandrecht uitwinnen voor de huur over de opzegtermijn indien de curator die niet voldoet. Van belang is wel dat de belastingdienst geen vordering heeft die is ontstaan na faillissement en dat u goede afspraken maakt met de curator over de uitwinning van de (bodem)zaken waarop het pandrecht is gevestigd.

Overigens zal de huurder veelal op grond van zijn financiering zijn (bodem)zaken reeds verpand hebben aan zijn financierende bank. Overleg met de bank is dan noodzakelijk. De bank kan echter zeker ook voordeel hebben bij de constructie aangezien zij vaak degene is die de bankgarantie heeft verstrekt. Ook in concernsituaties waarbij een concernvennootschap optreedt als verhuurder kan het nuttig zijn een pandrecht te verstrekken.

Wilt u meer informatie of uw huurovereenkomst laten aanpassen? Neemt u dan vrijblijvend contact met ons op.