Huuropzegging door verhuurder bij faillissement huurder
Wanneer een onderneming failliet wordt verklaard, zullen curatoren in de regel de mogelijkheden tot een doorstart verkennen. Als de gefailleerde ook de huurder van een bedrijfspand is, zullen curatoren proberen te bewerkstelligen dat de overnemende partij ook de (huur)overeenkomsten overneemt. In een faillissementssituatie kunnen de curator én de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. De huur eindigt dan uiterlijk drie maanden later (artikel 39 Fw).

Heeft een opzegging door de verhuurder op grond van artikel 39 Fw altijd het einde van de huurovereenkomst tot gevolg of kan deze (opzeg)bevoegdheid onder omstandigheden aan beperkingen onderhevig zijn? Dit is namelijk van belang voor een eventuele contractsovername (art. 6:159 BW) of indeplaatsstelling (gedwongen contractsovername, art. 7:307 BW). In het faillissement van de exploitant van de kledingwinkel Sissy-Boy en in de daaropvolgende procedure (ECLI:NL:RBDHA:2019:12098) komt deze vraag aan de orde.

Faillissement en doorstart
De exploitant van de Sissy-Boy-formule is op 11 april 2019 in staat van faillissement verklaard. Een dag na deze faillietverklaring realiseerden de curatoren een doorstart. Onderdeel van deze doorstart was dat alle bestaande (huur)overeenkomsten werden overgenomen. De curatoren maakten de doorstart wereldkundig. Daarna stelden zij de verhuurder van de ontwikkelingen op de hoogte. Zij verzochten de verhuurder om niet tot opzegging van de huurovereenkomst over te gaan en gaven aan dat het aan de doorstarter en haar vastgoedadviseurs was om afspraken met de verhuurder te maken. De verhuurder zegt – ondanks het andersluidende verzoek van de curatoren – de huurovereenkomst echter toch op.

Procedure: voortzetting van het gehuurde na doorstart (?)
De curatoren starten een procedure bij de Rechtbank Den Haag. In deze procedure staat de vraag centraal of de overnemende partij (de doorstarter) de Sissy-Boy-formule kan voortzetten in de gehuurde winkelpanden. Oftewel: was de opzegging door de verhuurder wel geldig? De rechtbank stelt voorop dat de verhuurder de overeenkomst op grond van artikel 39 Fw mocht opzeggen. De curatoren, de overnemende partij en de vastgoedadviseurs gelden per slot van rekening als professionele partijen met expertise in vastgoed voor de retailbranche. Zij hadden zich ervan bewust moeten zijn dat de verhuurder het recht op huurbeëindiging had. Het lag op hun weg om met de verhuurder in contact te treden én te blijven om de mogelijkheden van de voortzetting van de huurrelatie te onderzoeken. Zeker nu de verhuurder een aanbod tot voortzetting van de huurovereenkomst (met ongunstigere voorwaarden) niet meteen accepteerde en er een onzekere toestand ontstond.

De rechtbank oordeelt vervolgens dat de verhuurder ook aan deze opzegging mocht blijven vasthouden. De verhuurder had na de opzegging van de huurovereenkomst beduidend betere voorwaarden van een andere potentiële huurder geaccepteerd. Dit belang dient volgens de rechtbank in dit geval niet ondergeschikt te zijn aan het belang van de boedel (schuldeisers), het belang van de doorstarter en/of het maatschappelijk belang (werknemers). De huurovereenkomst is dus rechtsgeldig beëindigd en het beroep van de curatoren op indeplaatsstelling en contractsovername wordt afgewezen.

Lessen voor de praktijk
Het staat de verhuurder in geval van faillissement van de huurder in beginsel dus vrij om de huurovereenkomst op te zeggen. Dit betekent echter niet dat de verhuurder dit altijd kan doen. Dit zal in de regel afhangen van de omstandigheden van het geval. Duidelijk is wel dat: 

  • de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder eerder geldig zal zijn wanneer dit gebeurt tijdens een onzekere situatie én hij vervolgens een nieuwe huurovereenkomst sluit met een andere potentiële huurder tegen betere voorwaarden;
  • de verhuurder die echter op de hoogte raakt van serieuze plannen tot indeplaatsstelling én zekerheid heeft dat de verplichtingen uit de huurovereenkomst kunnen worden nagekomen (totdat de indeplaatsstelling intreedt), minder snel een geslaagd beroep op artikel 39 Fw kan doen. In zo’n geval zal bijvoorbeeld sprake kunnen zijn van misbruik van bevoegdheid.[1]

De verhuurder doet er dus verstandig aan om niet te lang te wachten met het tussentijds opzeggen van de huurovereenkomst met de gefailleerde huurder (ex art. 39 Fw). Aan de andere kant dient ook de curator in een zo vroeg mogelijk stadium van de doorstart initiatief te tonen – althans ervoor te zorgen dat door andere partijen initiatief genomen wordt – om de voortzetting van de huurrelatie te onderzoeken, kenbaar te maken aan de verhuurder en eventueel zekerheden te verschaffen.

Tot slot
Tot slot nog een belangrijk punt van aandacht bij een beroep op indeplaatsstelling en/of contractsovername. De wet maakt een onderscheid tussen de huur van middenstandbedrijfsruimte (de ‘290-bedrijfsruimte’, art. 7:290 BW) en de huur van overige bedrijfsruimte (de ‘230a-bedrijfsruimte’, art. 7:230a BW). Onder de eerste groep vallen bijvoorbeeld horecapanden en winkelpanden. De tweede groep bestaat onder andere uit overige kantoorruimtes, showrooms en groothandelsbedrijven. Huurders van eerstgenoemde groep verdienen op grond van de wet meer huurbescherming, omdat zij – kort gezegd – afhankelijk zijn van de vestigingsplaats en meer hebben moeten investeren. Het gevolg hiervan is dat enkel de huurder van een 290-bedrijfsruimte een recht van indeplaatsstelling toekomt. De huurder van een 230-bedrijfsruimte kan contractsovername proberen te bewerkstelligen, maar daarvoor is medewerking van alle contractspartijen nodig.

Meer informatie
In onze nieuwsbrieven houden we u op de hoogte van alle relevante (wets)ontwikkelingen op het gebied van faillissementsrecht. Wilt u meer informatie over dit onderwerp of heeft u andere vragen, dan kunt u uiteraard contact opnemen met Koen Vermeulen of één van de andere advocaten van de teams Insolventie & Herstructurering en Huurrecht.

Januari 2020

[1] Hof Amsterdam, 13 december 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:5365.