Bij het aantreffen van een hoeveelheid drugs in een pand is al snel sprake van een overschrijding van de maximaal toegelaten hoeveelheid. Er wordt dan gesproken over een handelshoeveelheid. In beginsel bestaat dan de bevoegdheid voor de burgemeester om het pand tijdelijk te sluiten op basis van artikel 13b Opiumwet. Daarbij maakt de burgemeester doorgaans gebruik van beleidsregels die de sluitingsbevoegdheid nader invullen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de sluitingsduur.

Het enkel aantreffen van een handelshoeveelheid betekent niet dat de burgemeester altijd gebruik mag maken van zijn sluitingsbevoegdheid. De burgemeester moet bij een sluiting namelijk bezien of er sprake is van bijzondere omstandigheden, die maken dat sluiting gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot het doel van een sluiting.

Een van die bijzondere omstandigheden kan zijn dat een verhuurder een vergaande inspanning heeft verricht, om te voorkomen dat illegale activiteiten in zijn pand plaatsvinden. De jurisprudentie over de vraag wanneer een verhuurder voldoende inspanning heeft verricht is zeer casuïstisch.

De Afdeling  heeft in de uitspraak van 13 maart 2019 extra handvaten geboden om te bepalen wanneer een verhuurder aan voornoemde inspanningsplicht heeft voldaan en de verhuurder derhalve ten aanzien van de aangetroffen handelshoeveelheid niets te verwijten valt.

Dat is volgens de Afdeling het geval indien een verhuurder handelt conform het advies van een gemeente om binnen een bepaalde periode zijn pand periodiek te controleren ter voorkoming van illegale activiteiten. Daarnaast acht de Afdeling van belang dat de verhuurder bij illegale activiteiten meteen de politie daarvan in kennis stelt.

In dit geval ging het om een bedrijfspand in de gemeente Helmond waarin bij een politie-inval 486 hennepplanten, 39 assimilatielampen en 5 koolstoffilters werden aangetroffen. In een gemeentelijke folder gaf de gemeente Helmond aan verhuurders het advies om een pand elk kwartaal te controleren ter voorkoming dat daarin een hennepkwekerij wordt gevestigd. Eén controle van één keer per kwartaal is volgens de gemeente voldoende, omdat hennepteelt een cyclus van 8 tot 10 weken heeft.

De verhuurder handelde conform dit advies en controleerde ieder kwartaal zijn pand. Sterker nog, na aanvang van de huur controleerde de verhuurder in korte tijd meerdere malen het pand. Toen de verhuurder na de laatste controle 4 maanden later het pand wederom controleerde, trof hij een hennepplantage aan. Daarvan stelde hij de politie onmiddellijk in kennis, waarbij de politie de verhuurder liet weten dat enkele dagen daarvoor een inval was gedaan.

Dit was voor de Afdeling aanleiding om te oordelen dat de burgemeester niet in redelijkheid tot sluiting had mogen overgaan.

Hoewel de Afdeling het handelen conform een gemeentelijk advies en het onmiddellijk in kennis stellen van de politie doorslaggevend achtte in deze zaak, heeft de Afdeling ook nog andere inspanningen van de verhuurder laten meewegen:

• De verhuurder was bij het selecteren van de huurder zorgvuldig te werk gegaan. De verhuurder maakte daarbij gebruik van een makelaar die de betrouwbaarheid en kredietwaardigheid van de huurder controleerde en de identiteit van de huurder vaststelde;
• In de huurovereenkomst was opgenomen dat bij constatering van illegale activiteiten tot ontbinding en ontruiming van het pand kon worden overgegaan;
• De verhuurder leverde inspanningen om de huurder beter te leren kennen, waaronder het bezoeken van een tweede bedrijfslocatie van de huurder.

Tips voor de verhuurder

De grondslag voor de inspanningsverplichting van de verhuurder dient bij voorkeur gezocht te worden in de contractuele afspraken met de huurder. Het is van belang dat er een specifieke bepaling in de huurovereenkomst wordt opgenomen die het mogelijk maakt dat de verhuurder de bedrijfsruimte periodiek kan en mag controleren op de aanwezigheid van verboden middelen. Een verhuurder mag na het aangaan van de huurrelatie de bedrijfsruimte immers niet zomaar betreden, dat is het exclusieve domein van de huurder geworden.

Verder is aan te bevelen om in de huurovereenkomst in klare taal aan te geven dat zelfs de enkele aanwezigheid of het voorhanden hebben van verboden middelen in de bedrijfsruimte ten sterkste verboden is en voldoende gewicht in de schaal legt om de huurovereenkomst te beëindigen. Op het moment dat het besluit van de burgemeester om tot sluiting van de bedrijfsruimte over te gaan bij de bestuursrechter onverhoopt geen stand houdt, rest de verhuurder immers niets anders dan de reguliere gang naar de civiele rechter te bewandelen om tot een ontbinding van de huurovereenkomst te komen. Het is dan aan de verhuurder om aannemelijk te maken dat de huurder te kort is geschoten in de nakoming van zijn contractuele en wettelijke verplichtingen. Heldere verbodsbepalingen in de huurovereenkomst zijn dan zeker geen overbodigheid.

Indien de Afdeling de beslissing van de burgemeester daarentegen wel in stand zou hebben gelaten en de bedrijfsruimte zou worden gesloten, kan de verhuurder de huurovereenkomst met de huurder door middel van een (aangetekende) brief of deurwaardersexploot ontbinden.

Een vaak welkome aanvulling op een verbodsbepaling is een specifiek boetebeding. Dit als sanctie voor de huurder ter bevordering van de correcte nakoming van dit verbod.

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen? Neem contact op met Roel Metsemakers (bestuursrecht) of Luc Golsteijn (vastgoedrecht).

Maart, 2019