Verhuurders krijgen er in de praktijk regelmatig mee te maken: de huurder gaat failliet. De verhuurder wil het gehuurde zo spoedig mogelijk ontruimd zien. Maar wat nou als de curator een doorstart wil realiseren, waarbij de huurovereenkomst wordt voortgezet door de doorstarter? De wet biedt de curator de mogelijkheid om een nieuwe huurder in de plaats van de oude huurder te laten stellen. Een recente uitspraak van de Rechtbank Midden-Nederland illustreert echter dat de verhuurder de (huur)overeenkomst tóch rechtsgeldig kan opzeggen, ook al heeft de curator een concrete partij gevonden voor een indeplaatsstelling.

Wat was er aan de hand?
Op 24 juni 2016 deed de Rechtbank Midden-Nederland uitspraak (ECLI:NL:RBMNE:2016:3438) in de zaak van Scapino tegen Ahold.

Scapino huurde sinds 1 juni 1993 een winkelruimte van Ahold. Nadat Scapino op 8 januari 2016 failliet ging hebben de curatoren van Scapino aan Ahold medegedeeld dat zij een overeenkomst hebben gesloten met Scapino Retail, waarbij alle activa van Scapino aan Scapino Retail zijn verkocht.

Scapino Retail heeft vervolgens aan Ahold een voorstel gedaan voor een nieuwe huurovereenkomst voor de(zelfde) winkelruimte. Ahold accepteerde dit voorstel niet, en bereikte daarna met Bristol een overeenstemming over de verhuur van de winkelruimte. De huurovereenkomst met Scapino werd opgezegd.

De curatoren gaan niet akkoord met deze huuropzegging, omdat Scapino Retail nog onderzocht welke filialen geschikt waren voor de doorstart. Zij geven aan dat als Ahold niet instemt met een indeplaatsstelling, een procedure hiertoe aanhangig zou worden gemaakt.

Welke mogelijkheden biedt de Faillissementswet?
Een verhuurder die een indeplaatsstelling wil voorkomen kan de huurovereenkomst opzeggen op grond van artikel 39 van de Faillissementswet. Indien de huurovereenkomst is geëindigd als gevolg van een opzegging, is een vordering tot indeplaatsstelling op grond van artikel 3:307 BW niet meer toewijsbaar. Het bestaan van een huurovereenkomst is immers een voorwaarde voor een indeplaatsstelling.
Daar staat tegenover dat opzegging (afhankelijk van de omstandigheden van het geval) misbruik van bevoegdheid kan opleveren, dan wel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar kan zijn. Een rechter onderzoekt of hier sprake van is.

Misbruik van bevoegdheid?
De curatoren betogen bij de rechtbank dat Ahold misbruik van haar opzeggingsbevoegdheid heeft gemaakt. Volgens hen waren er voldoende waarborgen dat aan de financiële verplichtingen van de huurovereenkomst kon worden voldaan. Bovendien zou Ahold een ander belang bij de opzegging hebben. Ahold huurt op haar beurt een (ander) pand van Bristol. Ahold en Bristol hebben afgesproken dat de huurovereenkomst van dit pand zou worden beëindigd tegen een afkoopsom, waarna Bristol het onderhavige winkelpand waarin voorheen Scapino was gevestigd van Ahold zou gaan huren.

De rechtbank neemt een aantal omstandigheden van het geval mee in haar overweging. Volgens de rechtbank kon Ahold de huurovereenkomst opzeggen, omdat:

• Ahold zich geconfronteerd zag met een failliete huurder;
• er geen overeenstemming over voorzetting van de huur was bereikt, en er ook geen aanwijzing was dat Scapino Retail alsnog onder de reeds geldende voorwaarden de huurovereenkomst wilde aangaan; en
• er onzekerheid bestond omtrent een eventueel gewenste indeplaatsstelling (een concreet verzoek van de curatoren werd pas ruim een maand later gedaan).

Dat Ahold financieel voordeel heeft kunnen behalen maakt dit volgens de rechtbank niet anders.

Ook is het opzeggen van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. Volgens de rechtbank is hier in elk geval geen sprake van als de vordering tot indeplaatsstelling niet toewijsbaar is. Nu de curatoren geen zwaarwegend belang hebben bij de indeplaatsstelling is de indeplaatsstelling niet toewijsbaar, en kon Ahold de huurovereenkomst rechtsgeldig opzeggen.

Conclusie en advies
Verhuurders worden in de praktijk met regelmaat geconfronteerd met een vordering tot indeplaatsstelling door een curator in het faillissement van de huurder. Bovengenoemde uitspraak van de rechtbank illustreert dat de verhuurder een indeplaatsstelling door opzegging van de huurovereenkomst zou kunnen voorkomen. Hierbij moet de verhuurder opletten dat hij geen misbruik maakt van zijn opzeggingsbevoegdheid. Ik adviseer verhuurders dit tijdig te (laten) onderzoeken.

Wilt u meer informatie over dit onderwerp of heeft u andere vragen? Dan kunt u contact opnemen met de advocaten uit ons team Insolventie & Herstructurering.