De positie van de opdrachtgever versterken, de kwaliteit van bouwwerken moet beter door de marktpartijen zelf worden geborgd. Dit zijn de doelstellingen van het wetsvoorstel kwaliteitsborging voor het bouwen (hierna: “Wetsvoorstel WKB”).

In de praktijk is gebleken dat de rol van Bouw & Woningtoezicht ter zake het waarborgen van de bouwkwaliteit op de dag van vandaag niet (meer) toereikend is. Het gemeentelijk toezicht is beperkt tot de constructieve veiligheid en brandveiligheid. Daarbij vindt de gemeentelijke bouwplantoets voorafgaand aan het bouwproces aan de hand van de ingediende bouwplannen op papier plaats, waardoor de gemeentelijke bouwplantoets onvoldoende is voor de toetsing van de uiteindelijke bouwkwaliteit achteraf. Hier is dan ook een rol weggelegd voor de private partijen. Door de verantwoordelijkheid voor de bouwkwaliteit bij de bouwbedrijven te leggen, die zelf ook de kennis, ervaring en mogelijkheden in huis hebben, wordt getracht om een goede bouwkwaliteit te waarborgen (zie bladzijde 2 en 3 memorie van toelichting wetsvoorstel kwaliteitsborging).

Dit wetsvoorstel ziet op wijzigingen van de Woningwet, de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Burgerlijk Wetboek. Ik zal mij in dit artikel beperken tot de belangrijkste wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek (BW) en daarbij stilstaan bij vraag:

Op welke manier tracht de overheid de positie van de opdrachtgever als bouwconsument te verbeteren?

Verborgen gebreken
Op basis van de huidige regelgeving is de aannemer aansprakelijk voor de gebreken die ten tijde van de oplevering redelijkerwijs niet door de opdrachtgever hadden kunnen worden opgemerkt. In beginsel is het de opdrachtgever die dient te bewijzen dat het betreffende gebrek bij oplevering niet zichtbaar was.

In het wetsvoorstel wordt de bewijslast omgekeerd. De aannemer is in beginsel aansprakelijk voor alle gebreken die niet bij de oplevering zijn ontdekt, tenzij deze niet aan hem kunnen worden toegerekend. Niet relevant is meer de vraag in hoeverre de opdrachtgever de betreffende gebreken redelijkerwijs bij oplevering had moeten ontdekken. De onoplettende opdrachtgever wordt in dit opzicht dus beschermd. Van deze regeling mag alleen bij professionele opdrachtgevers ten gunste van de aannemer worden afgeweken.

De vraag is echter of een professionele opdrachtgever uit eigen beweging zal afwijken van de wettelijke regeling door een voor hem minder gunstige regeling zal accepteren. Dit ligt niet erg voor de hand. Daarnaast is nog maar de vraag of een dergelijke wetswijziging nodig is daar de particuliere opdrachtgever ook doorgaans bescherming geniet middels de bouw- en garantieregeling.

Indien de wet uiteindelijk wordt aangenomen betekent dit ook dat onder meer de Uniforme Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van Werken en van technische installatiewerken 2012 (UAV 2012) en de Algemene Voorwaarden voor Aanneming van werk 2013 (AVA 2013), dienen te worden gewijzigd.

Verzekerde garantie
Naast de verborgen gebreken–regeling, is in het wetsvoorstel opgenomen dat de aannemer bij het aangaan van een overeenkomst verplicht is een verzekerde garantie aan de particuliere opdrachtgever aan te bieden tenzij dit redelijkerwijs niet van de aannemer kan worden gevergd. Deze verzekerde garantie dient ter bescherming van de particuliere opdrachtgever tegen insolventie van de aannemer, tegen oplevergebreken en tegen gebreken die optreden na oplevering van het werk. Volgens de gegevens van de bouwsector wordt ongeveer 85 procent van de woningen gebouwd onder een garantie- en waarborgregeling, welke regeling ook de bescherming biedt van de verzekerde garantie. Het wetsvoorstel brengt dan ook met zich mee dat ook de particuliere opdrachtgevers voor de woningen waar nu geen garantie-waarborgregelingen gelden ook een verzekerde garantie in beginsel krijgen aangeboden (zie bladzijde 24 en 25 memorie van toelichting wetsvoorstel kwaliteitsborging).

Opschortingsrecht
Op basis van het huidige artikel 7:768 BW is de opdrachtgever gerechtigd om maximaal 5% van de aanneemsom in te houden op de laatste termijn en dit bedrag in plaats van aan de aannemer te betalen in depot te storten bij de notaris. De notaris brengt het bedrag in beginsel in de macht van de aannemer nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering. In eerste instantie is voorgesteld om deze termijn van drie maanden te verlengen naar 15 maanden. Uit het verslag van de internetconsultatie van 18 mei 2015 volgt dat een aantal partijen (bouwende bedrijven, Verbond van Verzekeraars, Vereniging Eigen Huis en VACpunt Wonen) erop hebben gewezen dat de verlenging van de wettelijke onderhoudstermijn geen prikkel vormt tot snel herstel door de aannemer. Integendeel.

Zij wijzen erop dat bij het doorlopen van deze periode nieuwe gebreken aan het licht kunnen komen, waardoor herstel in één keer aan het eind van de periode van 15 maanden aantrekkelijk kan zijn. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) wijst verder op de ontstane praktijk waarbij nauwelijks gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid tot depotstelling van een deel van de aanneemsom bij de notaris, maar bankgaranties worden gesteld als vervangende zekerheid bij de 5 %-regeling van artikel 7:768 van het BW die minder zekerheid voor de consument bieden dan de depotstelling bij de notaris.

Naar aanleiding van de binnenkomende reacties is het voorstel aangepast. In plaats van een verlenging van de termijn is gekozen voor een aanscherping van het opschortingsrecht. Verduidelijkt is dat een vervangende zekerheid dezelfde zekerheid dient te bieden als een depotstelling bij de notaris. Verder wordt voorgesteld dat het in depot gestelde bedrag pas wordt overgemaakt aan de aannemer nadat de opdrachtgever door de aannemer in de gelegenheid is gesteld aan te geven of hij van zijn opschortingsrecht gebruik wenst te maken. De notaris maakt het bedrag vervolgens binnen drie maanden na de oplevering aan de aannemer over, nadat hij zich ervan vergewist heeft dat de aannemer aan deze verplichting heeft voldaan, tenzij de opdrachtgever heeft aangegeven dat hij het depot wil handhaven.

Conclusie
Op basis bovenstaande dient de overheid zich de vraag te stellen of de bescherming van de particuliere opdrachtgever met het Wetsvoorstel niet te ver doorslaat en de overheid juist hiermee niet de pro-activiteit en oplettendheid van de opdrachtgever stimuleert. Daarnaast zou men de vraag kunnen stellen of, gelet op de huidige waarborgen die verankerd zijn in de garantie- en waarborgregelingen en/of de wet, de nieuwe regelgeving iets toevoegt.

Het wetsvoorstel dient nog te worden aangenomen door de Tweede Kamer. Behoudens goedkeuring van de Tweede Kamer, treedt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen naar verwachting in 2017 in werking.

Mei 2016