Op 21 februari 2017 heeft een ruime meerderheid van de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het Bouwen (hierna: “wetsvoorstel WKB). Het wetsvoorstel WKB is vervolgens ter goedkeuring naar de Eerste Kamer gestuurd. Naar verwachting treedt de wet per 1 januari 2018 in werking.

Verruiming bescherming álle opdrachtgevers
Het wetsvoorstel WKB beoogt opdrachtgevers,  zowel consumenten als professionele opdrachtgevers, beter te beschermen ten opzichte van aannemers.

Vlak voor de goedkeuring van de Tweede Kamer heeft het CDA nog een wijziging van het wetsvoorstel WKB voorgesteld, daar zij van mening is dat professionele opdrachtgevers deze bescherming niet nodig zouden hebben. De PO-raad stuurde samen met onder andere de VO-raad een brief aan de Tweede Kamer om dit voorstel van het CDA niet te steunen. Schoolbesturen vreesden dat het voorstel van het CDA uiteindelijk ten koste zal gaan van de kwaliteit van de schoolgebouwen.  Zij zijn weliswaar een professionele opdrachtgever maar niet deskundig op het gebied van bouwen, waardoor ook zij deze bescherming zouden moeten verdienen.  Het CDA  voorstel is in de Tweede Kamer verworpen en de oorspronkelijke tekst van het wetsvoorstel WKB is dus op dit punt gehandhaafd.

Over welke bescherming van de opdrachtgever op basis van het wetsvoorstel WKB gaat het nu precies? Hier zal ik kort bij stilstaan in dit artikel.

Verruiming aansprakelijkheid aannemer voor gebreken na oplevering
Een belangrijke toekomstige wijziging is de verruiming van de aansprakelijkheid van de aannemer in artikel 7:758 lid 4 BW (nieuw) voor gebreken na oplevering in geval van aanneming van bouwwerken. Op basis van de huidige wetgeving is de aannemer na oplevering slechts aansprakelijk voor ‘verborgen gebreken’: niet zichtbare gebreken die de opdrachtgever redelijkerwijs ten tijde van de oplevering niet had behoeven te ontdekken.

De aannemer wordt op basis van het wetsvoorstel WKB aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het bouwwerk niet door de opdrachtgever zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Hier gaat het dus ook om zichtbare gebreken die door de opdrachtgever tijdens de oplevering niet zijn ontdekt, maar redelijkerwijs wel door de opdrachtgever hadden kunnen worden ontdekt. Ook hiervoor is de aannemer aansprakelijk. De aannemer zal dus moeten bewijzen dat de gebreken hem niet zijn toe te rekenen, bijvoorbeeld ingeval van onvoldoende onderhoud en/of onoordeelkundig gebruik door de opdrachtgever.

De nieuwe regeling zou eraan moeten bijdragen dat de aannemer (meer dan voorheen) ernaar streeft om kwalitatief hoogwaardig werk af te leveren. Een dergelijke regeling brengt ook mee dat het voor de aannemer noodzakelijk wordt om  foto’s van de staat van het bouwwerk bij het proces-verbaal van oplevering te voegen om zo achteraf discussies met zijn opdrachtgever te voorkomen.

Afwijken van de wet ten nadele van professionele opdrachtgever
Als de consument opdrachtgever is mag van artikel 7:758 lid 4 BW niet worden afgeweken. Voor de volledigheid: de consument is een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Ten nadele van de  professionele opdrachtgever – hieronder begrepen de onderwijsinstellingen – kan wel van de nieuwe regeling worden afgeweken, mits dit uitdrukkelijk in de aannemingsovereenkomst is opgenomen.  Het afwijken van het wettelijke aansprakelijkheidsregime van artikel 7:758 lid 4 BW mag dan ook niet bij (verwijzing naar) algemene voorwaarden.

Aanscherping waarschuwingsplicht aannemer
Het wetsvoorstel WKB regelt in artikel 7:754 lid 2 BW (nieuw) de verplichting van de aannemer om de opdrachtgever te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht, bijvoorbeeld het door de opdrachtgever aangeleverde ontwerp, en de nadelige gevolgen ervan indien het bouwwerk wordt gerealiseerd. Waarschuwt de aannemer niet voor deze gebreken en de mogelijke nadelige consequenties voor (de uitvoering van) het bouwwerk, dan is de aannemer aansprakelijk voor de schade die erdoor ontstaat. In de relatie aannemer-consument geldt deze waarschuwingsplicht onverkort. De aannemer mag hiervan ten nadele van de professionele opdrachtgever afwijken in de aannemingsovereenkomst.

Onderwijsinstelling wettelijk beschermd, tenzij…
Op basis van het wetsvoorstel WKB is het uitgangspunt dat (ook) de professionele opdrachtgever wordt beschermd door een verruiming van de aansprakelijkheid en waarschuwingsplicht van de aannemer. De aannemer heeft echter de mogelijkheid om van het wettelijk aansprakelijkheidsregime ten nadele van de professionele opdrachtgever af te wijken. Dit kan door het uitsluiten van het wettelijk aansprakelijkheidsregime in de aannemingsovereenkomst. Hier dienen onderwijsinstellingen als professionele opdrachtgevers op bedacht te zijn wanneer zij met een aannemer contracteren voor een eventuele verbouw en/of nieuwbouw van het schoolgebouw. Vraag hierbij deskundig juridisch advies.

Meer informatie
Heeft u nog vragen over dit onderwerp? Wilt u meer informatie? Neem dan contact op met onze advocaten van team Onderwijs. Zij zijn u graag van dienst.

Maart 2017