In huurovereenkomsten tussen een professionele verhuurder en een particuliere huurder zijn vaak een of meerdere boetebepalingen opgenomen. De boetebepaling dient een zodanige prikkel te vormen voor de huurder dat specifieke contractuele verplichtingen door hem of haar correct worden nagekomen. Denk bijvoorbeeld aan de boete die een huurder verschuldigd is op het moment dat hij of zij hennep teelt in het gehuurde of in strijd met de gemaakte afspraken het gehuurde onderverhuurt.

Dergelijke boetebedingen worden vaak standaard in een huurovereenkomst of algemene bepalingen opgenomen. Het ROZ model huurovereenkomst woonruimte bijvoorbeeld kent diverse boetebepalingen.

Aanscherping
Naar aanleiding van uitspraken van het Europese Hof en de Hoge Raad zijn boetebepalingen in het huidige ROZ model voor woonruimte 2017 in vergelijking met het voorgaande model van 2003 verder aangescherpt, onder meer door de hoogte van de boete te maximeren. De vraag is echter of de aanscherping van de boetebepalingen omtrent onderverhuur en hennep voldoende is in het licht van de Europese Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Dit naar aanleiding van een recente uitspraak van de Hoge Raad.

Winstafdracht
In de boetebepalingen omtrent onderverhuur en hennep staat ook in het huidig ROZ model opgenomen dat de verhuurder naast de boete aanspraak kan maken op een afdracht van de winst die de huurder heeft gemaakt bij het onderverhuren van de woning, dan wel de winst die de huurder heeft gemaakt bij de productie van drugs.

In lijn met een eerdere uitspraak van het Europese Hof van 21 april 2016 (Radlinger) heeft de Hoge Raad in zijn arrest van 8 september 2017 bepaald dat als een beding meerdere gevolgen kent, nader onderzoek door de rechter vereist is naar de vraag of dit beding oneerlijk is. De rechter dient te beoordelen of het cumulatieve effect van het opeisen van zowel de verschuldigde boetes als het opeisen van de winst ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Europese Richtlijn (93/13/EEG) betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten.

Toets
Deze toets is tweeledig. Allereerst maakt de rechter een vergelijking tussen de rechtspositie met en zonder het boetebeding. Mocht de rechtspositie van de huurder met het boetebeding slechter uitpakken, dan beoordeelt de rechter of deze verstoring van het evenwicht (1) in strijd is met de goede trouw of (2) dat de rechtspositie dusdanig ernstig wordt aangetast dat sprake is van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen partijen. Wordt een van de vragen bevestigend beantwoord, dan wordt het boetebeding oneerlijk geacht en komt daaraan geen werking toe.

De kwestie die de Hoge Raad onlangs beoordeelde had betrekking op het ROZ model van 2003. Het gerechtshof had ten onrechte het cumulatieve effect van het boetebeding niet onderzocht, aldus de Hoge Raad. De optelsom van het opeisen van de boete en de afdracht van de winst is bepalend voor de vraag of een boetebeding onredelijk en dus ongeldig is.

Conclusie
Niet valt uit te sluiten dat de boetebepalingen omtrent onderverhuur en hennep in het ROZ model van 2003 en het huidige ROZ model van 2017 oneerlijke bedingen betreffen. Deze boetebepalingen bieden de verhuurder de mogelijkheid om zowel de boete als de afdracht van de winst op te eisen, een optelsom van gevolgen voor de huurder dus. Gelet op de recente uitspraken van het Europese Hof en de Hoge Raad is het maar zeer de vraag of dergelijke boetebedingen de juridische toets der kritiek kunnen doorstaan. De onderstaande uitspraak maakt dit duidelijk.

De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam heeft de uitspraak van de Hoge Raad en het Europese Hof reeds in de praktijk toegepast in een zaak waar een woningcorporatie bij onrechtmatige onderverhuur aanspraak maakte op zowel contractueel verschuldigde vaste en variabele boetes als een afdracht van de winst. De rechtbank begrijpt dat de verhuurder behoefte heeft aan een instrument om ongeoorloofde onderverhuur door de huurder tegen te gaan, zeker omdat op deze verhuurder de plicht rust om een zorgvuldig huisvestingsbeleid te voeren in de sociale huursector. Voor een voldoende preventieve werking is volgens de rechter ook vereist dat het boetebedrag op ongeoorloofde onderverhuur voldoende hoog is. De kantonrechter komt echter in zijn uitspraak van 20 oktober 2017 tot de slotsom dat de optelsom van de diverse boetebepalingen tot gevolg heeft dat het evenwicht tussen partijen in de huurrelatie in het nadeel van de huurder wordt verstoord. De rechter herstelt dit evenwicht door boetebepalingen die zien op de vaste boete en de afdracht van de winst te vernietigen.

Meer informatie
Een kritische blik op de bepalingen in de huurovereenkomst blijft noodzakelijk. Wilt u weten wat het team Huurrecht voor uw onderneming kan betekenen? Neem dan contact op met Luc Golsteijn of een van de andere advocaten van team Huurrecht. Zij zijn op de hoogte van de allerlaatste ontwikkelingen.

Oktober 2017